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楼市复苏:一二三线价格齐涨北京二手房涨幅第一

2020-11-18    来源:威海凤凰湖

“住房需求获得进一步获释,70个大中城市房地产市场总体稳定,价格略有上涨。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏如是解读今年5月份商品住宅销售价格变动情况。

国家统计局15日发布的数据表明,70个大中城市中,一二三线城市新房销售价格环比涨幅均有所不断扩大,二手住宅涨幅与上月相同或微扩。其中,一线城市涨幅领跑,北京、深圳二手房销售价格环比涨幅分别为1.8%、1.6%,居70城第一、二位。

今年前5个月,虽然全国商品房销售面积、销售额均同比上升超10%,但降幅已经比1-4月份收窄。分月份看,5月份全国商品房销售面积、销售额均经常出现疫情以来的首次同比正增长。业内人士称,随着疫情对经济活动的影响逐渐增加,房地产市场开始全面衰退。

房价下跌城市数量连增4个月 楼市衰退

国家统计局数据表明,5月,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比下跌的城市数量超过57个,二手住宅价格环比上涨的城市数量为41个。

梳理找到,这是新房、二手房销售价格环比上涨的城市数量倒数第4个月回落。今年2月-5月,新房价格环比下跌的城市数量分别为21个、38个、50个、57个,二手住宅分别为14个、32个、37个、41个。

中原地产首席分析师张大伟称,新房价格环比下跌的城市数量约57个,这与2019年第三季度的最高点持平;二手房销售价格环比上涨的城市数量,达到了2019年9月以来的最高点。

“简单计算出来,相等于70%城市的房价都出现下跌,这是最近7个月来的最高点,与2019年12月持平。这一数据虽然高于2019年第三季度,但继续上行的趋势已经出现。”张大伟对中新经纬客户端说,5月份的数据指出,全国市场正在持续复苏,并基本回到疫情前的水平,市场整体走进了低迷状态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,5月份各地房地产交易惊人预期得好,尤其是部分大城市。另外,各地对新房预售证的管控显著放开,高端项目的增加,也影响到价格涨幅。

一线城市价格涨幅排在 北京力压深圳

分城市类别看,孔鹏称,各线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均有所扩大,二手住宅涨幅与上月相同或微阔。初步测算,4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市新房销售价格分别环比下跌0.7%、0.6%、0.7%,二手住宅销售价格分别环比下跌1.1%、0.4%、0.3%。

贤迈进指出,5月份楼市的仅次于亮点在于一线城市,其涨幅是最大的。一线城市近期的市场交易总体不错,尤其是豪宅项目交易情况较好,不会造就此类城市房价的下跌。

一线城市二手房价格环比下跌1.1%,严迈进称,这是2017年4月以来一线城市二手房的价格涨幅首次超过1%,“一般来说,我们不会把多达1%的涨幅确认为房价短路,因此,后续要对一线城市的二手房价格展开管控,尤其是学区房价格。还要注意的是,一线城市房价的上涨,更容易引发预期变动,进而不会对其他城市的房价产生影响。”

4个一线城市中,北京、深圳涨幅显著,分别达到1.8%、1.6%,位居70城第一、二位。中原地产研究中心称之为,5月份北京二手房实际成交量超过2.1万套,主要与疫情期间积压的需求迅速释放、西城区学区房成交量井喷有关,这使得二手房价格上涨显著。

因为去年二手房税费的调整,加上其他诸多受到影响因素,深圳的房地产市场持续火爆。二手房方面,2019年9月至今,深圳二手房销售价格环比涨幅分别位列70城第5位、5位、3位、2位、4位、3位、1位、2位、2位。

贤迈进称,北京二手房价格涨幅多达深圳,有一定的偶然性。北京学区房政策忽然调整,造成5月份的交易量大增,涨幅有所不断扩大,而深圳市场的持续火热,在5月获得一定的监管,因此涨幅有所回调,这才使得北京的涨幅大于深圳。

贤跃进预计,在当前情况下,调控政策或许会迅速收紧,北京、深圳的市场不会继续保持一定热度。中原地产研究中心也称,到6月份,北京二手房市场的热度将有所弱化,但价格仍会持续下跌。

商品房销售面积降幅收窄 5月出现声浪

15日,国家统计局还公布了今年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。

数据表明,1-5月,全国商品房销售面积约4.87亿平方米,同比下降12.3%,降幅比1-4月份收窄7.0个百分点。商品房销售额约4.63万亿元,下降10.6%,降幅比1-4月份收窄8.0个百分点。贤迈进认为,商品房销售面积虽然仍呈现出负增长态势,但跌幅快速收窄,表明5月份的交易情况较好。

单看5月数据,当月全国商品房销售面积约1.47亿平方米,相较于2019年5月的1.34亿平方米下跌了9.66%;全国商品房销售额约1.44万亿元,相较于2019年5月的1.26万亿元上涨了14.04%。今年1-2月、3月、4月的商品房销售面积与销售额,均高于去年同期。

“5月份的成交价数据经常出现同比上涨,这是疫情以来的第一次,疫情的影响正在快速过去。”张大伟说道。

从企业层面看,1-5月份,房地产开发企业土地购置面积4752万平方米,同比下降8.1%,降幅比1-4月份收窄3.9个百分点;土地成交价款2429亿元,快速增长7.1%,增速提高0.2个百分点。

58还乡客房产研究院分院院长张波认为,房企拿地在向一二线城市聚集,高溢价率地块也在增多。部分城市在土地政策上有所放开,还包括付款、准备金等层面,在一定程度上提高了房企拿地的意愿。同时,部分城市市场交易减缓复苏,企业在快速获取预售资金的同时,在土地市场上表现会更为积极。

此外,今年前5个月,全国房地产开发投资、房地产开发企业做到资金等数据虽仍是负增长,但均经常出现降幅收窄的趋势。

放松调控空间有限 6月楼市或高位运营

国家统计局数据表明,5月份,房地产开发景气指数为99.35,比4月份提升0.49点。58同城、安居客购房者不道德信息亦显示,5月份购房者信心指数为107.2,环比上升4.4%;有超强60%的购房者认为今年的楼市调控政策会保持稳定;39.1%的购房者指出今年成交价套数同比将下跌;61.7%的购房者指出一二线城市短期内房价平稳,未来还不会上涨。

张波认为,在房寄居不油炸、因城施策的大背景下,各地对放松楼市调控依然不会维持谨慎态度,尤其是针对需求侧的政策,例如首付比例、出租汽车、限贷等,断裂空间十分有限。预计今年热点城市和区域的楼市交易依然不会走进新高峰,但城市间的量价分化不会持续。

中原地产研究中心统计数据显示,5月份各地出台房地产市场调控政策的次数显著增加,仅为35次,而1-4月份合计为238次。张大伟称,6月份的楼市不会之后高位运营,全年市场的成交量依然有望接近2019年的历史最高纪录。

贤跃进说道:“根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,1-5月份全国商品房销售均价为9500元/平方米,同比涨幅为1.9%。就房价走势看,实际上已经走进过冷区间,至少随着市场交易的声浪,房价下跌的空间不大。今年购房需求比较强大,使得房价涨易跌无以,但类似涨幅相对可控,市场不必过虑。”