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上海二手房市场旺季不旺:成交量连降5个月卖套房至少要等3个月

2020-07-06    来源:威海凤凰湖

上海楼市经历了短暂的小阳春之后逐渐回落,也未在市场的期望中步入传统的“金九银十”开局。

从上海房产之窗近几个月的二手房指数变化来看,7月份上海二手房指数终止连续四个月的下跌走势,改以暴跌;8月份则继续同环比双双下跌。上海中原地产数据显示,9月前三周上海二手房追加上海证券交易所2.9万套,比去年同期减少14.7%;成交量则倒数5个月环比下跌。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者回应,“惯例上,下半年的成交价高点多半在9月份,从今年趋势研判,10月上海二手房成交量大概率比9月较低。”

上海某房产中介门店 图片来源:每经记者 包在晶晶 摄

卖套二手房至少等3个月

近日,《每日经济新闻》记者探访了上海多家中介连锁门店,不少工作人员表示,即使挂牌价格不太高,也起码要等上3个月才能卖出。如果房龄、楼层各方面不是特别理想的话,从挂牌到成交价有可能要半年以上时间。

“最近来看房的都是刚须要中的刚需,基本上没投资客了。”内环内杨浦板块一家中介的工作人员小郑告诉记者。

由于该区域6~8月份有过一波动征地高峰,牵涉到数千户居民,因此二手房看房和交易展现出得异常活跃,但小王说,“现在这个状态才是正常水平,和往年差不多,虽说是‘金九银十’,但成交量并没上去。”

据中原地产数据,上海二手房新增挂牌量近期保持稳定,但与去年同期相比经常出现有所不同程度暴跌,并且跌幅略有不断扩大。8月份新增二手房挂牌量3.65万套,同比减少了11.4%;9月份前三周追加上海证券交易所量2.9万套,比去年同期增加14.7%。

二手房挂牌价格也在房东的心理预期影响下出现波动。从今年第34周开始,上海二手房挂牌均价止跌声浪,在第38周达到了环比0.66%的近期最高涨幅;挂牌价则超过56758元/平方米,比年初的62793元/平方米增加了6000元/平方米。

易居研究院研究报告认为,从上海市二手房挂牌来看,上海证券交易所量有所增加且接受议价的行为增多。由此可知,除临港片区由于新政造成个别板块经常出现受到影响外,全市二手房市场景气度持续减弱。

2019年第25周~38周上海二手房上海证券交易所均价变动情况 数据来源:诸葛去找房

卢文曦指出,“楼市调控政策没有挽回,因此市场需求很难快速获释。并且经过两年多的调整,房价也稳住了,市场也意识到炒房利润空间相当有限,2016~2017年入市的甚至有可能面临亏本的情况。这些事实也充份教育了投机客,所以目前买家基本都是自住客。”

易居研究院智库中心研究总监贤跃进向《每日经济新闻》记者分析指出,“上海证券交易所量上升解释房东心态再次发生了变化,在挂牌价格上也没有下跌的可能性;近期大家也不会盲目上海证券交易所交易,现在也不是交易的好时机。另一方面,也不回避前期上海证券交易所的部分房源消化丢弃了。市场交易量仍然不错,可能是前期挂牌量减少的那部分体现在交易数据上。”

成交量环比连降5个月

自2017年初以来,上海二手住宅成交量一直正处于低位盘整状态,易居研究院《上海房地产市场月度报告》数据表明,今年3月份二手房成交量强声浪,一度创下2016年10月以来的新高,但随后便持续回落。今年4~7月份二手房成交量持续回落,仍站在强弱分水岭之上。

据上海中原地产数据,7月上海份二手房成交20211套,8月份成交19694套,9月上半月成交9048套,环比变化并不大。但值得注意的是,上海二手房成交量已经连续5个月环比下降,这也是自今年3月份以上海来首次出现二手房成交量严重不足2万套的情况。

价格方面,国家统计局数据显示,6月份上海二手住宅价格环比暴跌0.1%,涨幅也再度跌回负区间;7月份环比涨幅0.4%,同比涨幅0.2%;8月份环比涨幅0%,同比涨幅0.3%。

上海某住宅小区 图片来源:每经记者 包在晶晶 摄

《上海房地产市场月度报告》对成交结构进行了分析,8月份仅上海远郊二手房成交量环比有所增长。其中不受利好政策影响,浦东临港新城的二手房成交量在各板块中最低,环比快速增长128.8%,但购房者中以投资客居多。

易居研究院认为,在2015年至2016年10月的楼市繁荣期,二手房同比涨幅曾不断扩大至过去12年来最高点36.7%,因此房价下跌调整期也较长。随着成交量持续上行,预计先前二手房价格环比大概率暴跌。

卢文曦也预测,“四季度成交量可能继续震荡上行,价格平稳在目前水平,维持小幅波动居多。”

“市场形势虽然不好,但上海二手房市场不论是预付的交易量还是同比数据,展现出都还不错。说明一手房首付比例太高,导致部分需求进入二手房市场,特别是部分房源学区较好的,不会有一个积极的展现出。”严迈进向《每日经济新闻》记者指出“即使交易量出现持续下降,也不能指出上海市场是有所降温,但是不必太乐观。”