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影响所有买房人!2021年中楼市政策盘点:调控超234次!楼市分化加剧

2021-09-17    来源:威海凤凰湖

不知不觉,2021年已经过半,回顾上半年楼市政策,在我国对房地产市场坚决调控基调不放松原则的基础上,楼市政策也再次发生了极大的变化:《民法典》的落地,央行调整房贷利率政策重磅实施、重申“房住不炒”的定位,城市调控政策的之后……这一系列政策,从各个方面规范着行业健康有序发展。

过去半年,房地产市场环境复杂多样,整体呈现“先扬后抑”的特点。“房住不炒”重申,各地方调控政策持续高压,楼市调控次数多达200余次,信贷全面趋紧、严厉抨击“炒房”、土地供应改制、城市更新地位升级……再加上疫情反复,上半年的楼市堪称是风云变幻、跌宕起伏。

今年1-5月全国房地产调控次数超234次。“两集中供地”、“沪十条”、“沪七条”、打击代持及众筹炒房、查办经营债、成立二手房参考价格、新房分数摇号、严限学区房等各项调控密集实施,调控持续加码不断升级。

楼市总体基调不变 房住不炒再次申明

政策是提示房地产稳步前行的风向标。自2016年底,中央经济工作会议首次明确提出“房子是用来住的,不是用来油炸的”后,“房住不炒”开始成为中国房地产调控的主基调。2021年上半年,总体楼市基调依然不变,房住不炒再次被重申。

2021年1月6日,住房和城乡建设部部长王蒙徽特别强调,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,增强城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。

3月5日,全国两会开会,李克强总理在作政府工作报告时认为,2021年,要坚持房子是用来寄居的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

3月13日,《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布。对于房地产行业,《纲要》明确提出,“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”,而且稳地价、大位房价和稳预期的“三大位”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势订下了基调。

4月30日,中共中央政治局召开会议,再次提到“房住不炒”,要坚决房子是用来住的、不是用来油炸的定位,减少保障性租赁住房和共有产权住房供给,避免以学区房等名义炒作房价。

整体来看,2021年以来,中国楼市调控越发趋严,对于部分经常出现学区房一房难求、打新热、二手房跳涨等现象的城市,中央也主动预警、及时纠偏,确保稳地价、稳房价、大位预期目标落到实处。

如,今年1月下旬,住房和城乡建设部倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况,强调要坚决问题导向,找到问题及时使出,采行针对性措施,引导好预期,极力遏止投机炒房。

进入2月,住建部又先后前往北京、杭州、无锡调研督导,拒绝各地加强市场监测分析,完备调控机制,保证房地产市场稳定运营。

3月中旬,“两会”刚刚完结,住建部即赴成都、西安调研,拒绝两地深入贯彻落实“两会”精神,保持房地产调控定力,保证构建“三稳”目标,着力解决问题新市民住房引人注目问题。同月底,再派出督导组赴南昌现场督导房地产调控工作。

4月8日,住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5地负责人,要求贯彻提升政治站位,牢牢做到房子是用来住的、不是用来油炸的定位,不将房地产作为短期性刺激经济的手段,切实扛起城市主体责任,保证构建稳地价、稳房价、稳预期目标。

即开年前四个月,住建部实地调研督导或约谈了13个热点城市,市场热度逐渐收敛。

各地方因城施策 24城调控加码

2021年上半年,各地“因城施策”、综合于上,以增进房地产市场平稳健康发展。多达,上半年,湖州、西安、合肥、嘉兴、绍兴等24市相继升级调控,主要涉及升级“四限”、减少房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。

在调控加码的城市中,上海“一马当先”,上半年连番7次加码调控。

如1月21日,上海出台“沪十条”,明确增值税减免年限“2改为5”;同月25日,将法拍房划入出租汽车;2月6日,上海新房认购积分摇号制度施行;3月3日,“沪七条”发布;5月28日,对购房条件做出进一步理清等,俨然是上半年房地产调控的风向标。

除上海外,深圳于1月23日发布通报,指出强化购房意向登记管理,严格审查购房人资格,增大对房地产违法违规行为的压制力度,切实确保房地产市场秩序。1月27日,杭州明确,落户年满5年的,在出租汽车范围内出租汽车1套住房,进一步加强调控。

3月2日,无锡明确提出规范二手房交易秩序,建立二手住房价格信息发布机制。3月16日,西安从购房资格和资金核验、商品房销售秩序等方面着手,规范房地产市场秩序。3月22日,成都提出十六条具体措施,增强住宅用地供应管理、创建二手住房成交参考价格公布机制、严厉打击恶意抹黑、公布欺诈广告等……

广州在本轮调控中也“不落下风”。4月2日,广州印发相关文件,从宅地出让、新建商品住房预售价格、人才购房、严苛审查经营贷款、禁止网络平台散布上涨言论等六大方面对广州楼市进行调控,重拳整治房地产市场秩序。

紧接着4月21日,广州公布新一轮楼市调控政策,加码调控。新政要求,人才买房须提供购房之日前12个月在人才确认所在区倒数缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴;9区增值税免征年限“2改5”。

也有一些城市调控力度较为温和,如南通,4月8日被住建部约谈,4月20日紧急实施十条调控举措,但仅限于供应末端有所放宽,并未牵涉到限购、限贷、限售等市场需求端调节,实难根本性挽回市场预期。

总体而言,调控放宽是上半年楼市的一个主旋律。

信贷资金管控全面趋紧 房贷市场风声鹤唳

2020年末,中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会联合公布《关于创建银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通报》,祭出了对银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的大招,规定自2021年1月1日起实行。

上半年,该管理制度效果日渐显出。根据银保监会数据,截至今年4月末,银行业房地产贷款同比快速增长10.5%,增速创8年来新高,6家大型国有银行全部构建集中度下降。核心一、二线城市以及热点三四线城市,纷纷经常出现房贷额度紧绷、放款周期变长现象。

为避免违规资金流入房地产市场,信贷用途合规审查越来越严格。3月26日,银保监会、住建部和央行三部委全面放宽经营贷监管,增强债前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理,防范经营贷违规流入楼市。

地方层面,也增大了监管力度。如上海自3月1日开始,挑选辖内16家银行开展经营债、消费贷违规流入房市专项会计调查。到4月初查出123笔、3.39亿元经营贷和消费债涉嫌被侵吞于房地产市场。

3月中旬,广州地区银行机构自查,找到涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元,共计305户被罚。深圳排查15.4万笔,1741.73亿经营债业务,发现了21笔、5180万元因涉嫌违规贷款,提前交还。

3月23日,北京银保监局发布消息称之为,在2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性的自查工作中,找到因涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元,约占到经营债自查业务总量的0.35%。

厦门自4月中旬以来,十部门联合开展整治二手房市场专项行动,压制“炒房”、抹黑等违法违规行为。截至6月4日,厦门通过自查及监管排查查办贷款违规流入房地产领域2725笔共计17.93亿元,其中证实被“炒房”组织直接套取114笔共计1.01亿元。

此外,厦门监管部门还对29起涉嫌“炒房”不道德立案惩处,暂停22家中介门店的二手房网签资格,中止一家中介二手房网签资格。

监管覆盖范围不断扩大。6月,广州市地方金融监管局印发通报,要求小额贷款公司不得积极开展用作偿还住房按揭贷款的“过桥贷”“赎楼贷”业务,存量尽快压降、结清,不得必要或变相发放住房按揭贷款。

深圳市地方金融监管局也公布消息称之为,为避免经营性信贷资金违规流入房地产领域,近期,该局分别对5家小债公司进行了监管约谈,以及对辖内9家主要专门从事赎楼借贷业务的融资担保公司进行了集体监管约谈。

6月1日,银保监会开会了主题为“近期监管重点工作新闻通报”的新闻发布会。会议明确,将避免经营贷违规流向房地产作为常态化监管工作,增进房地产市场平稳健康发展。

业内专家认为,后续房贷市场大整顿工作将全面铺开,各类贷款业务需要合规操作者,相关房企和中介也必须深刻理解银保监会的监管精神。

受信贷收紧影响,2月开始,全国房贷利率止跌回升,并趋势性上移。融360数据表明,2021年5月,全国首套房平均值房贷利率5.33%,较2020年底下跌11BP,二套房贷款平均利率5.61%,较2020年底下跌8BP。

热点城市如深圳、广州、苏州、杭州、宁波等地,相继下调首套房和二套房贷款利率。如深圳星展银行5月公布通知上调房贷利率,首套房贷款利率5.1%,二套房贷利率5.6%。

广州四大行也统一上调利率。根据乐居统计资料,目前广州四大行首套房贷利率低于为5.55%,二套房贷利率最低为5.65%。放款时间方面,中行、招行、广州银行、广发银行、光大银行以及华夏银行等六行均表示没额度,暂时不相接二手房贷。

据理解,其他城市如重庆、郑州、武汉、杭州、合肥等城市也都经常出现了房贷放宽现象,不少大行暂停了法院二手房贷,甚至有银行暂停法院新房房贷业务。

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土地供应升格 多地调整参拍规则

2021年上半年,土地市场供应端再次发生巨大变革。“两集中于”供地新政在2月末重磅实施,被视作继“三道红线”等金融监管措施之后,对土地市场的最重要调控措施。

22城土地“集中出让”,转变了行业“游戏规则”。各城市的土地出让节奏被打乱,大多数重点城市3、4月近乎“断供”,受此影响,上半年土地成交价规模较去年同期有所膨胀。

数据显示,全国300城经营性土地成交建筑面积为9.0亿平方米,同比暴跌14%。不受热点城市成交价占比提高及优质土地集中于转让的影响下,平均楼板价同环比均呈上涨趋势,上半年平均值地价约3457元/平方米,环比上涨了38%,同比涨幅也超过29%。

从成交情况看,集中供地城市表现冷热失衡,有的城市土拍电影遇冷,多数地块以底价成交价甚至流拍,也有的城市热门地块遭疯抢走,未上映即约最高价并转入摇号。

如广州黄埔科学城HBPQ-A-6地块,吸引了30多家房企争抢,还没正式开拍就被包送去摇号。在摇号现场,320组企业(含房企马甲)参与摇号,足足用了25分钟,才把320个摇号球逐一放进去摇号机器。

为充分发挥市场起到,避免恶性竞争,部分城市如东莞、苏州、南昌等地已在首轮集中于土拍后开始调整参拍规则。

5月21日,苏州挂起《关于严苛实施竞买要求的通告》,特别强调同一自然人、法人或其他组织直接绝对有限公司的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金。对于违背上述规定的竞买人,经确认包含违规竞买的将被确认为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

6月8日,南昌公布《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通报》,在房企拍地方面明确提出,要严苛限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、缩地价”地块的竞买人应符合土地出让公告中具体的竞买要求,并在甄选时书面允诺其关联公司不参与同一宗地竞买。

6月10日,东莞七部门牵头公布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》(全面推行)规定,土地参拍企业实缴出资必须大于0;参拍企业员工参保人数必须大于0;参拍企业倒数报税1年以上,纳税大于0。据此,新的注册空壳公司将无法参与东莞土地拍卖会。

无锡早在3月公布的《无锡土地市场公开转让上海证券交易所文件中〈承诺书一〉的有关理解》就提及,竞拍公司须要允诺除该竞拍主体公司外,无“母公司及母公司其他下属有限公司子公司”,或是“我公司(该竞买人)辖下有限公司子公司”参与竞拍,违反者将一年内禁入无锡土地市场。

业内专家回应:首轮土拍暴露出房企通过“马甲公司”增加拿地概率问题,随着各地相继禁令,这势必引起市场联动效应,预计先前将有更多城市进行第一时间严管。

同时他也认为,在调整土地出让规则后,市场监管的另一个方向有可能就是房企拿地的资金来源,土拍市场会趋大位,企业拿地也会更加谨慎。

人才是个宝 各地纷纷“放大招”

“人才争夺战”依旧是少不了的重头戏。转入2021年,新一轮的人才博弈论又马不停蹄地开启了。

落户方面,2月9日,南京公布落户新政:浦口、六合、溧水、高淳四区所持居住证,且社保满6个月即可落户,不再有年龄和学历限制。

3月15日,青岛公布《关于进一步深化户籍制度改革的意见》,取消原有单套商品住宅城区90平方米以上、新区60平方米以上的面积容许,构建在青岛市取得居住性质的合法产权型房屋人员(含已办理房屋转让合约网签备案)及其近亲属即可办理落户。

6月中旬,湖北印发《2021年全省新型城镇化和城乡融合发展工作要点》,其中具体:深度放松放宽城市落户容许。中止除武汉市外全省其他地区落户容许,进一步降低武汉市落户门槛,实行省内户口迁入一地办结机制。

有一点注目的是,今年3月8日,国家发展改革委副主任胡祖才表示,要之后降低落户门槛,实现“愿落尽落”。放开放宽除个别超大城市外的城市落户容许,试行以经常居住地登记户口制度,推动稳定低收入居住的农业转移人口有序落户。城区常住人口300万以下的城市,要全面取消落户容许,确保外地与本地的农业移往人口入城落户标准一视同仁;城区常住人口300万至500万的I型大城市,落户条件要全面放宽。

落户门槛全面减少的同时,各地人才政策频出。3月2日,上海明确提出制定差异化的人口引入和人才引进政策,完备居住证分数和落户政策,增大新城对短缺急需人才和优秀青年人才的引进力度,拓宽海外人才引进渠道。

4月20日,苏州发布新的修订的《姑苏创新创业领军人才计划实施细则》,进一步增大政策支持力度,将科技项目经费最低支持额度从400万元提升至500万元,安家补贴的最高支持额度从250万元提高至300万元。

6月1日,烟台《关于进一步做好新市民住房确保工作的实施意见》明确规定,全日制本科毕业生留烟可获确保补贴。其中提及,从今年7月起,毕业后回到烟台工作的新就业无房职工,每户出租补贴起点确认为300元/月;具有全日制本科以上学历,起点增加至400元/月;家庭成员数量超过1人的,每增加1人再下调50元;对符合条件的外来务工人员,统一提高至300元/月。

6月11日,“北上广曹”火遍网络的山东菏泽曹县公布《曹县人才创业扶植政策(试行)》提到,博士研究生最低可享受1000平方生产经营场所或500平方办公场所,1年免租+3年返租+3年租金减为。

6月18日,靖江实施人才新政,人才创新创业最低500万元资助、人才购房补贴最高300万元。同时,企业引入高薪人才三年最高引才补贴450万,企业柔性使用海外人才三年最低用才补贴300万元。

与以往不同的是,不少发布人才政策的城市开始向三四五线城市蔓延到。

上海中原地产市场分析师卢文曦回应:目前三四线城市的人才战略,本身就是指城市发展的层面来看的,这些城市大都以人口输出居多,长此以往的话,城市本身就没有活力了。随着老龄化的日益加剧,势必要做到一些有更有能力的政策来展开引领。

实行城市更新行动 老旧小区改造量明显增加

2020年底发布的《中共中央关于制订国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中明确提出“实行城市更新行动”,“城市更新”首次作为一项根本性整体决策部署被纳入国家中长期发展规划,沦为国家层面要求实施的明确行动。

转入2021年,城市更新的重要地位再次升级。

今年的政府工作报告中提出,“十四五”时期要“实行城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,提高城镇化发展质量”,未来五年城市更新的力度将进一步加大。

老旧小区改建是城市更新的重要组成部分。2020年全国新开工改建城镇老旧小区4.03万个,超额完成明确提出的3.9万个目标。今年,老旧小区改造数量进一步提升,新开工改建城镇老旧小区5.3万个,较2020年实际已完成量增加约1.3万套。

地方新一轮城市更新行动也在不断推进。今年4月,湖南株洲印发《2021年株洲市城市更新行动计划》;福州印发《福州市“城市更新+”实施办法》;江西印发《江西省城市功能与品质提升三年行动2021年工作方案》;6月2日,上海宣告成立全国仅次于城市更新基金;6月10日,北京发布《关于实施城市更新行动的指导意见》;6月18日,重庆发布《重庆市城市更新管理办法》;6月25日,天津印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提高和城市更新实施方案》。

还有,辽宁在3月开会全省住房和城乡建设重点工作推进会上认为,今年计划改建的1000个老旧小区将于6月底前全部开工,年底前已完成基础改建工程;列为2020年计划的894个小区,今年年底前也将全部竣工。

安徽今年全省城镇老旧小区改建计划项目1247个,比上年度减少473个,增幅超6成。在保障性安居工程方面,今年计划新开工棚户区改造14.92万套、基本建成12.63万套,新筹集公租房2916套……

可以看到,自中央明确提出“实施城市更新行动”以来,全国多地都在积极前进涉及政策的出台,全面推进城镇老旧小区改造工作,进一步反映了城市更新在未来发展中的最重要地位。