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[精彩]地产行业动态跟踪报告:投资延续高位,销售如期回落

2019-07-22    来源:威海凤凰湖

  投资超预期高增,维持整年回落判断。2019年1-2月地产投资同比增长11.6%,较2018年上升2.1个百分点。我们鉴定投资超预期高增主要因:1)地盘购买费仿照维持高增(领先指标土地成交价款2018年增18%);2)受低完工、高开工影响,施工面积增速较2018岁终扩大1.6个百分点至6.8%,动员建安投资回升。分区域来看,中西部门别回升3.4个和7.9个百分点至8.8%和16.8%,三四线楼市降温背景下,我们判断三四线启示商为加快施工尽早预售,动员中西部投资回升。瞻望整年,思量地盘成交、新开工等领先指标均泛起回落趋势,维持年度计策观点,预计全年地产投资增速将高位回落至5%左右。

  销售准期回落,团体涌现韧性。1-2月世界商品房销售面积同比降3.6%,发卖额同比增添2.8%,增速较2018年分辨下降4.9个和9.4个百分点;发卖额增速好于同期百强房企(1.3%),集体仍泛起韧性。平均销售均价9079元/平,环比升3.9%,连续三个月上涨。瞻望全年,一二线都会已历经两年调解,预计以筑底盘整为主;三四线供给增强、需求萎缩,加上此前未有明明调整,量价均将面对较大压力,维持全年全国发卖面积同比降6.9%的鉴定。

  新开工高位回落,2019前高后低。2019年1-2月天下新开工同比增长6%,较2018年回落11.2个百分点。我们剖断新开工增速回落,主要因:1)楼市降温逐步通报到开工端;2)部门地域雨雪天气影响,新开工不克预期。展望全年,由于三四线楼市景气度往下,当前为三四线房企去库存窗口期,估计短期三四线新开工仍将相对积极,为全年开工提供支持;后续随着三四线楼市陆续降温调整,将动员三四线开工放缓,拖累全国开工表现。估计2019年新开工前高后低,同比降落2%。

  房企扩储意愿收缩,室第竣工降幅收窄。1-2月全国地盘购买面积同比降34.1%,地盘成交价款同比降13.1%,较2018年大幅回落48.3个和31.1个百分点。从土地成交构造来看,焦点都会地价回落叠加三四线楼市降温预期,房企拿地慢慢回归一二线,2月百城一二线地盘成交占比环比提拔5.4个百分点至57.3%,溢价率亦缓慢回升。前2月商品房竣工同比降落11.9%,降幅较2018年扩大4.1个百分点;但府邸完工降幅收窄0.3个百分点至-7.8%。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售显明回升,交房刚性下估计2019年室庐竣工有望慢慢回升。

  资金端集体仍旧偏紧,按揭利率陆续回落。2019年前2月房企集体到位资金2.4万亿,同比增长2.1%,增速较2018年回落4.3个百分点。受销售增速回落影响,定金及预收款增速回落8.2个百分点至5.6%。继续降准配景下,国内贷款降幅较2018年收窄4.4个百分点至-0.5%;同时首套按揭贷款利率一连三个月回落至5.63%,动员小我按揭贷款同比增进6.5%。

  投资提议:前期受市场危害偏好提拔影响,缺乏弹性及题材的地产股相对中庸;跟着市场步入调解,地产板块政策及市场底部打听,低估值、高股息且业绩增添决议,配置价值将慢慢凸显。个股存眷两条主线:1)资金状况佳、业绩定夺性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、发卖及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。