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刚需走俏改善型房源滞销北京二手房市场分化明显

2020-10-14    来源:威海凤凰湖

刚须要走俏 提高型房源供不应求 北京二手房市场分化明显

2020-05-27

作者: 董添

来源: 中国证券报·中证网

    中国证券报记者近日实地探访发现,北京地区二手房市场价格经常出现较明显分化,刚需二手房价格小幅上涨,改善型二手房则面临成交无以、降价多的失望。

    刚须要客户积极入市

    “北京二手房七成以上购房者是刚需客户,热点刚需盘走高与刚需客户积极入市关系较大。”多位二手房中介销售人员对中国证券报记者回应。

    中国证券报记者探访发现,中介人员所称的优质二手房,指的是不具备“楼龄新的、距离地铁近、物业环境好”等特点房源。而北京地区不具备上述条件的二手房占到比并不低。优质二手房上海证券交易所量受限,而近期需求量陡增,导致价格攀升。

    位于大兴区某次新的二手房楼盘附近的中介人员对中国证券报记者表示,3月份之前,该小区两居室价格在350万元左右,且朝向、户型及税费都较更有人。随着上一批上海证券交易所房源逐步售罄,新悬挂房源两居室价格都在380万元起步。“业主的心理预期再次发生了较小转变。3月份之前,不受疫情影响很多业主急于使出,价格弹性大,2月-3月是低点。随着急售客户的房源出售完,且疫情期间积攒的刚须要客户市场需求逐步获释,新的上的房源价格出现上涨。”

    这一说法获得了多位销售人员的验证。“有些小区前期销售的房源,不是小区最优质的方位,但价格偏低,被刚须要客户买走了。而近期在售的不少房源,方位和户型相对更好  刚需房市场加剧,而提高型二手房则经常出现供不应求的情况。

    中国证券报记者探访发现,无论是在市中心还是郊区地带,大面积、总价低的提高型住房市场整体热度较低。这些房源通常为别墅、合院、复式洋房等类型,面临的基本都是些,本身就存在溢价。这也是价格上涨的一大因素。”坐落于南四环某次新的小区销售人员对中国证券报记者表示。

    上述销售人员讲解,一些开发商对新楼盘会推出特价房源。但从次新的二手房销售情况看,之前的特价房现在作为二手房销售时价格通常不高。开发商捂盘的房源往往方位佳,后期作为二手房销售时通常不会经常出现较显著的溢价。

    改善型房源面对失望

    提高型住房的客户。按照北京地区目前的出租汽车政策,再加上中介费、税费,二套房客户必须支付的首付比例约总房款的七成左右。

    “很多房源原值较低,且不是剩五唯一,贷款不容易。如果是二套购房者,基本上都要求客户全款。”多位销售人员对中国证券报记者回应,“这类房源如果卖给首套客户,即便贷款,偿还压力也不会相当大。而能够负担得起这类房源的,一般会是首套客户,因此贷款资质基本已用掉,使得这些二手提高型住房的销售面对尴尬。”

    中国证券报记者仔细观察到,一些二手房网上销售平台的降价榜及捡漏榜中,非学区、低总价、大面积的改善型住房经常出现较多,有的二手房比起同小区的刚需盘单价下降50%。

    以位于南四环某洋房小区为事例,小区建设时间在2000年左右,距离地铁很远且没电梯,小户型一居室、两居室均价在4万元/平方米左右。且该小区的提高型住房面积较大,需要缴纳较高的增值税及个税,200平方米左右的复式洋房均价仅约为2.5万元/平方米,有的急售盘实际成交均价仅为2万元/平方米左右。

    退房客户激增

    “五一”小长假过后,北京西城学区房市场经常出现一波成交高潮。但随着西城区多校划片新政实施时间临近,很多换房再买学区的客户面临换房时间来不及的问题,造成这类房源的退房情况大幅提高。

    “购买西城学区房的客户,一般首先卖掉持有人的自住房,拿到卖房房款后,再交付西城学区房业主房款。当时,不少客户理会了销售人员关于15天就能过户已完成购买西城学区房的说法,于是先定下了房源,但销售自有住房所花费时间大大超出预期。比如,购买他们房子的人,本身也是换房客户,一个环节出有了问题,其他环节都受影响。最近不少这类连环客户要求退房。”销售人员告诉中国证券报记者。

    据了解,北京不少地区二手房过户仍实行排号政策,有的已经排在了6月中下旬。“在最快的情况下,从定房到过户已完成需要一个半月的时间。换房客户如果想要买学区房基本上来不及了,除非运气特别好。”多位销售人员称。