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地产半年考·市场篇|上半年楼市基本复苏:价格温和上涨交易量普遍下跌

2020-09-15    来源:威海凤凰湖

疫情影响丢下市已经跨越了上半年。

贝壳研究院今日公布报告显示,2020上半年,房地产市场分化相当严重,新房、二手房市场已基本衰退,但出租市场旺季遇冷。预计下半年市场仍将有市场需求补偿性获释,二手市场提高型市场需求将成为新动力,出租市场不断向“承租人”市场转变。

到今年第二季度,66座大中城市新房市场成交量整体已经相似去年同期,一二线成交量转好速度相对较快。

百城新房价格涨幅为近五年同期最低水平

从政策角度看,2020年上半年依旧是房住不炒基调。据贝壳研究院不几乎统计资料,2020年初截至6月29日,国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共13次发文表态房住不炒的定位决意。

但同时,为了增加疫情对企业的影响,中央及各地政府均实施了各类措施,例如延期缴纳土地出让金、预售节点提前等。

在此背景下,全国的新房市场虽然成交量有所下滑,但近期完全恢复趋势是显著的。

6月,北京新房恰推入市,比如金茂北京国际社区、中海甲叁號院、融创亦庄壹号、中骏云景台、金隅上城郡等。

这些楼盘中既包含了令北京“重返2万时代”的入门级刚须要产品,也有不限价的地王级改善型房源。

这也颇能反映上半年的楼市趋势,各房企都在大力推盘以提振销量,必要时还用于了价格武器。

上半年的新房价格方面,总体上正处于微弱下跌。据中指院数据,2020年上半年,百城新建住宅价格累计上涨1.27%,涨幅为近五年同期最低水平,但近几个月环比涨幅有小幅扩大趋势。

一线城市上半年新房市场成交价情况 数据来源:各地住建局

一线城市价格高位维稳,总计下跌1.99%,涨幅居各线首位;二、三四线城市总计涨幅较去年同期均显著收窄,其中二线总计下跌1.13%,三四线总计下跌0.58%,较去年同期均收窄1.23个百分点。

从各城市群看,2020年上半年长三角新建住宅价格累计下跌2.72%,涨幅较去年同期明显扩大,长三角区域楼市复苏态势较为明显,温州、绍兴、上海、杭州累计涨幅均居百城前列。珠三角总计下跌0.46%,涨幅正处于近五年同期低位。

但是,京津冀和山东半岛分别累计下跌0.39%和0.06%,均为近五年首跌。

6月,衰退趋势之后体现。全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米,环比下跌0.53%,涨幅较上月不断扩大0.22个百分点;同比下跌3.16%,涨幅较上月不断扩大0.17个百分点。从涨跌城市个数看,77个城市环比下跌,23个城市环比下跌。

销量方面则是显著下降。贝壳研究院数据表明,2020年上半年66城新房市场合计成交价套数累计同比下滑16%,成交面积累计同比下滑14%。一线城市新房市场成交量下滑幅度仅次于,其中成交价套数累计同比下滑25.9%;成交面积同比下滑25%;二线城市成交套数同比下滑16.6%;成交价面积同比下降15%;三四线城市成交价套数同比下滑10.8%;成交面积同比下降8%。

贝壳研究院报告表明,一二线城市不受疫情影响较大,但恢复速度更快,在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15~16个百分点;三四线城市环比收窄12~13个百分点。

北京南五环外开建项目 每经记者 陈梦妤 摄

18城二手房成交量近三年低于

5月底,北京西城的二手房借助“学区房”的概念火了一把。西城区宣告,从7月31日起,北京市西城区将实行多校划片方式,在西城买房不再拥有一对一学区。

这条政策唤起了准备赶上最后一班车的家长们,在《每日经济新闻》之前的报导中,多家中介将学区房作为大卖点,数位此前一直将房屋出租的业主也改变主意,甚至5月29日当天就立刻将房屋上海证券交易所出售并单套提价700万元。

重点18城二手房成交均价变动(二季度比去年四季度)

整体来看,二手房的价格也是微涨的。

贝壳研究院数据表明,与去年同期相比,在二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个,暴跌的城市有7个。深圳、大连、南京及杭州还有了较小涨幅,房价下跌幅度较小的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

交易量方面,上半年链家重点18城成交量在近三年中低于,成交量比去年同期下降8.4%,疫情对重点城市二手房市场总体影响并不大。

贝壳研究院数据表明,从月度成交价走势看,二手房市场成交价从3月开始明显完全恢复,3月重点18城实际二手房总体成交量快速修缮,重点18城链家二手房成交量比1~2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增长速度分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回升,但同比依旧减少21%,疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

区域方面,上半年环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平(同比微降1.6%);环深城市圈重点城市上半年总成交同比增加20%;京津冀城市衰退节奏快,上半年环京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

传统毕业租赁旺季暂未经常出现

6月底,有租客告诉他《每日经济新闻》记者,自己倒数出租了近3年的房子恐怕没有办法再租下去了。租用企业通报她,因为同房东协商降价不成,业主要求收回房源。

这不是一个孤例,很多房东都向记者体现,企业要求降低房租,业主只有拒绝接受或者停止合作两个选项,北京的租赁市场明显凉了许多。

6月全国重点18城平均租金水平 数据来源:贝壳研究院

上半年疫情对租金水平影响明显,总体呈现出趋势性下降。贝壳研究院数据显示,重点18城的平均值租金水平,3月份上升14%,从2月的47.7元/平方米上升到41元/平方米;6月份租金水平又呈现上升趋势,环比下降3.2%,同比去年6月下降10.9%。

出租交易方面,贝壳研究院数据显示,2月重点城市的租赁市场交易触底,市场几乎陷于停滞,春节假期后的出租旺季延期到3月经常出现。

6月北京疫情经常出现重复,社区管理等级再次提高,因此部分城市的出租交易受到影响较为明显,将近两周交易量呈现出迅速下跌,对18城整体的租赁成交量产生明显影响。传统的毕业出租旺季目前暂未显现,6月成交量环比下降7.3%。

核心城市带看量依旧处于高位

疫情带来的不确定性依旧没避免,因而市场对付风险格外注目。

贝壳研究院指出:“为了以防风险,金融机构贷款天然偏好于核心城市。开发商采行收缩战略,主要在核心城市拿地,减少在非核心城市扩张。这会导致这些城市供需两央,市场有持续性。”

“18个城市的带看量仍正处于较高方位,代表未来下半年总体成交价稳定或小幅向好,前期受诱导的市场需求有可能在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交价将环比持平或小幅增加。”

在贝壳研究院显然,产品分化会激化,提高型产品价格不会比刚须要产品更加坚挺。


每日经济新闻

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