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2019房地产估价师《理论与方法》考点九:动态分析法和静态分

2019-09-27    来源:威海凤凰湖

  2019房地产估价师《理论与方法》考点九:动态剖析法和静态阐明法,房产估价师中许多考生为此苦恼不堪。实在没有必要这样,我们只要对这些常识点多加注意,并且对常识点做好筛选和提炼,对症下药地去进修,备考功用就会有所提高。本日,扶植工程教育网就为各人梳理了2019房地产估价师《理论与要领》考点九:动态分析法和静态剖析法,希望对你有所帮助。

  2019房地产估价师《理论与方法》考点九:动态剖析法和静态阐发法

  第二节动态剖析法和静态阐发法

  一、动态剖析法和静态分析法的孕育

  房地产特别是大型房地产开发项目标开辟周期平常较长,其待启示房地产的购置价款、后续开发的各项付出、开辟完成后的房地产发卖回款等孕育的时候相隔较长。因此,运用假设开拓法估价该当考虑资金的时间价值。

  思量资金时候价值有两种格局:折现的格局(动态分析法);单独计较投资利钱的格局(静态阐发法)。

  二、动态分析法与静态剖析法的区别

  3大区别:

  (1)对后续开拓的必要付出和开拓完成后的代价的测算,在静态分析法中主要是凭据价格时点(每每为现在)的房地产市场状态作出的,即它们根本上是静止在价格时点的金额。而在动态阐发法中,是仿照房地产斥地谋划通过,展望它们将来发生的时间以及在将来孕育时的金额,即要举办现金流量猜测。

  现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的期间内收入和支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收入称为现金流入,响应的数额称为现金流入量。

  (2)静态阐发法不考虑各项收入、付出孕育的时间差异,不必要将它们折算到同一时间上,而是直接相加减,但要争论投资利息,计息期每每到启示完成之时,既不思量预售,也不思量延迟销售;

  动态阐明法要考虑各项收入、支付孕育的时候差异,把它们折算到价值时点,然后再相加减。

  (3)在静态分析中投资利钱和开拓利润都零丁展现出来,在动态阐明法中这两项都不展现出来,而是隐含在折现过程中。

  三、动态剖析法和静态分析法的优谬误

  从理论上讲,动态剖析法测算出的效验较量精确,但测算通过相对较复杂;静态阐发法测算的结果较量马虎,但测算经由相对简单一些。

  实际估价中优先选择动态剖析法。

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