联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 海景房信息

真相了!旺季开盘0成交,苏州真正的楼市分化开始了…

2021-01-26    来源:威海凤凰湖

  对于2020年的苏州,土拍持续火热,新盘扎堆入市,提高需求爆发,高周转下部分开发商已快速回笼资金,盆满钵盈

  市场看起来火热,不少项目高调宣传劲销、销售一空,事实真的是如此吗?

  金九银十已过,一年的成败基本定型。今天我整理了苏州金九银十期间领证、散户项目的网签数据,发现当下苏州房地产市场的5大残忍真相!


  ●1.今年苏州新房供应量骤增,下半年开始,不少项目撑不住巨大压力开始放出特价房,时常有销售前往竞品门口截客竞争白热化

  ●2.刚刚,苏州金九银十销售数据曝光,冰火两重天!有项目劲销95%以上,也有不少项目销售量仅个位数,甚至0成交

  ●3.日前传出消息,全国二手房市场回暖,但我们实探苏州房地产交易中心找到,房东“骨折价”卖房现象依旧不少。

  ●4.贷款市场报价利率(LPR)之后维稳,预计短期内还是不会维持不变的状态,下调的可能性较小。

  ●5.苏州今年土拍电影市场火热,不少板块刷新地价,目前有数47块地成交价楼面价超强2万/㎡,可以预见,接下来苏州不会兴起一批高价改善盘


  正文之前,我们先来投票:


  新房市场成交压力大!常有销售竞品门口截客,开始妥协释放出特价房

  回看今年苏州整体的房地产市场发展,挂地频密,周转快,不少板块刷新了房价,新房存量也是不断下跌。

  价格低,竞品多的背后,是开发商无穷无尽的压力

  如何在众多楼盘中脱颖而出?如何不降价也能增进成交价?如何保住自己的客户...问题接踵而来。


  类似狮山、太湖新城、运东等一些市场热度较高的板块,区域内新盘扎堆。

  比单价、比面积、比位置,竞争压力大,甚至经常有售楼员前往竞品门口木栅人,游说客户。


  而一些本身就缺乏热度的板块,供大于求,相近的地段、产品、价格,根本无法取胜,杀撑不住后,不少新盘只能通过“一口价”“特价房”等手段增加销量

  例如浒墅关,项目集中于、价格相近,此前两大显新盘领证即首开,去化都不太尽人意;尾盘在售的项目更是艰苦,甚至万圣节都拿来当卖点!


  图源项目宣传海报

  很多人都说道,现在苏州到处新房,房源过多、积压过剩,房价欠下,一波收成之后,后来的还能否不吃到残羹剩饭还得另说。

  2020年还剩下两个月,邻近年底更多的项目为了谋求业绩开始释放出优惠政策或是降价销售,对于购房者而言,倒是一个买房的机会。


  冰火两重天!苏州金九银十成交数据曝光,有项目劲销95%,也有楼盘0成交价

  市场火不火,数据见真章。金九银十是楼市旺季,各大项目趁此机会冲击销量

  截至今日,我整理了苏州9月、10月期间所有领证、开盘的项目,从网签数据入手分析销售情况。(项目名底色标红为区域内销量最低,销售比超强8成标红,超7成标黄,超强6成标蓝)


  有优势卖得好的楼盘,战绩喜人,推出房源就卖出8成、9成多

  例如坐落于新区的运河铂湾澜庭,领证388套房源,目前已售出372套,销售约95.88%,红盘实锤!


  项目效果图

  中海上园湾三期10月20日领证,162套房源仅剩8套未签下,销售比也超强95%


  但还有些楼盘,在旺季也只能卖出1成、2成,甚至0成交价,相当凄惨。

  可能受地理位置影响,例如位于相城的美的正荣春熙和庭,9月18日领证至今未有网签,位于吴江的光明光樾华庭,也是仅售出3套房源

  另一老盘南门世家,坐落于姑苏区,时隔四年再加推。项目打造出洋房,均价3.4万/㎡,比姑苏区其他项目低了约4000元/㎡!但户型在市场上已没有太大竞争力,成交惨淡倒也在意料之中。


  另一个让我比较车祸的是姑苏区的纯新盘绿景公馆1898,我前往项目现场实探时销售十分自信。项目打造出3栋高层,136套房源一次性领证

  但从目前的网签数据来看,一个半月仅售出了2套、签约中22套,剩下大片绿


  (灰色不可售,黄色签约中,绿色可售)

  从整体来看,苏州今年金九银十领证、开盘的项目,成交数据并没有想象中火热。大量项目成交价大于30套,甚至有不少个位数

  当然,网签数据存在一定的延时,近期领证的项目不受影响比较大,部分已成交价的房源还没有网签,数据更容易出现偏差。因此,网签数据不能作为一个参考,体现大概的市场情况。


  二手市场回暖?房东“骨折价”卖房现象依然不少

  楼市变幻莫测,很多粉丝对系统还是更坚信二手房反映的真实市场,接下来我们再来聊聊二手房。

  虽然新房市场一直在蠢蠢欲动,但今年二手房市场仍不容乐观。很多业主责怪:自己的房子价格已经一降再降,依然卖不出去,买房人依然想要更低的价格。


  此前我们统计资料了苏州20个跌幅较小的小区,发现大部分小区都在降价挤兑,挂牌价每况愈下。(录:以下数据来源:还乡客)


  在跌幅前20名的小区里,姑苏区、吴中区、园区的二手房几乎霸屏!这些区域作为苏州的核心地段,老斩小自然已不适合年轻人居住

  同时这些小区几乎要面对一个通病,物业管理一般,甚至没有物业。时间幸了,居住于的体验感会越来越差,影响二手房交易。


  如果没价格、学区优势,杨家破小基本上都不太好卖。且现在是买方市场,最终的决定权掌握在买家手里。房东若想急于使出,就不能降价处理


  图源网络

  不过市场瞬息万变,10月初时我查询苏州二手房上海证券交易所量,已斩10万大关,目前有数回升,降到97521套


  图源链家

  且最近全国二手房转好消息不断,苏州10月也是好消息频出,湖东1天买了23套、唐宁府750万房源1天就成交价!

  有不少人猜测,苏州二手房市场即将望月!不过我们实探多个房产交易中心,房东“骨折价”卖房的现象依旧不少,真正转好有可能还必须较长一段时间。


  目前来看,苏州二手房存量依旧是一个可观的数字,如果按照90天内成交价5936套房源来看,不够买48个月...因此,考虑到二手房的话,现在还是一个不俗的挑选时机。


  维稳!LPR连续7个月未调整,上调可能性小

  日前,10月LPR报价揭晓,中国人民银行许可全国银行间同业外汇市场中心公布,中国10月一年期贷款市场报价利率(LPR)3.85%,预期3.85%,前值3.85%。

  五年期贷款市场报价利率(LPR) 4.65%,预期4.65%,前值4.65%。


  (图片来源:中国人民银行官网)

  此前9月21日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,10月LPR保持恒定,LPR已连续7个月未作调整


  我们约见了几家银行后发现,大部分银行表示现阶段暂无房贷大幅度放宽的情况借贷时间也在正常范围内

  不过江苏银行表示,由于今年受到疫情的影响,也慢到年底,目前已经没有额度,最快放款时间预计要在12月左右

  各家银行支行,针对有所不同的楼盘和客户的信用度,得出的房贷利率也会有所差别,我们所做到的摸底仅供参考,明确贷款时候还是要咨询开发商合作银行。

  从目前的市场大环境以及银行年底的额度状况来看,房贷利率短期内或还是不会保持不变的状态,下调的可能性较小


  持续刷新!苏州已有47幅地楼面地价超强2万/㎡

  最后一点,我们来说说道苏州的地价

  我们统计资料了苏州今年1-10月份的涉宅土拍,共64块地,其中万元地45块,占到了70%!


  现在的苏州,万元地已经不有意思!朱埭、通安等乡镇板块价也迎来高光时刻,黄埭房价破万,通安问世新地王!

  而平江新城、胜浦等核心区边缘板块地价攀升,地价均已斩2万/㎡,房价进入新纪元!


  据不完全统计,苏州目前47块2万/㎡以上的地块,产于在吴江外的苏州各大区。


  通过土拍、拿地,可以意识到,接下来苏州不会涌入一批高价提高盘。这对开发商而言,就必须要苦练内功,看清市场,精准定位,打磨好自己的产品

  对于买房人而言,现在无疑还是一个买房的好时机,新盘竞争压力大、成交价不理想,二手房存量大,买房人有更多的选择余地。等到后期高价地入市,再想要抄底异常艰难!

  对此,你有什么观点?青睐下方facebook