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北京住房租赁市场调研:市场恢复不及预期

2020-12-03    来源:威海凤凰湖

新冠肺炎疫情的爆发使住房出租行业遭到相当严重打击,随着疫情的逐步掌控,以及毕业出租旺季的来临,行业相关各方都期望市场快速回温。据克而瑞租售事业部监测,2020年2-5月期间,全国55城平均租金持续下跌,北京作为全国平均租金最低的城市,整个市场也初于低迷状态,完全恢复不及预期。

在此情况下,随着二次疫情的愈演愈烈,北京住房租赁市场前景不容乐观。

疫情愈演愈烈以来,涉及部门一直在住房租赁市场方面给与支持,可政策的实际操作和落地仍须要时间。同时,由于北京的最重要政治地位,疫情期间人员管控十分严格,极大的容许了市场租赁需求。

从明确数据来看,个人房东对房租的调整更为灵活,多根据市场变化调整租金,租金下降最为显著,3月环比跌幅为3.22%,此后持续暴跌;分散式公寓平均值租金不断上调,且不受负面新闻影响,跌幅逐步扩大,截至5月环比下跌3.31%,未经常出现恢复拐点;集中式公寓租金相对稳定,但多是通过发放优惠券、延长租期等方式替换租金下调,明升暗降。

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2020年年初愈演愈烈的疫情,给整个住房出租行业都带来了极大影响。近月来随着疫情的逐步控制,各地已开启停工复产,同时往年的毕业租房旺季也即将来临。但克而瑞出租事业部监测显示,自2020年2月起,全国55城平均值租金持续暴跌,5月55城租金平均价格为30.68元/平方米/月,环比下跌1.2%,较2月租金已下跌4.3%,市场尚未回温。

在这其中,北京作为全国平均值租金最高的城市,住房出租市场展现出低迷。

01

政策扶持,落地仍需时间

近年来,政策一直大力支持住房出租市场发展。早于在去年7月,北京就入围中央财政反对住房出租市场发展的试点城市名单,每年可取得10亿元的奖补资金支持。今年疫情爆发以来,涉及部门也一直给予市场反对。

扶持政策可助力住房出租市场的恢复,可从当前情况来看,政策的实际操作和落地仍须要时间,市场回温后劲不足。

一方面,一些支持政策尚正处于指导层面,由于影响较广、涉及部门较多,明确细则的商讨和实行还须要更多时间。而对于已推出的政策,虽对租赁市场有一定利好,但受限于当前疫情环境和低迷市场,实际效果有限;

另一方面,北京向来对住房出租市场管控甚严,也是在法律和政策层面具体表示不反对“N+1”模式的城市。近期北京在进行针对住房租赁市场的排查工作,例如重点排查工商登记中含“公寓”字眼的涉及企业,或对一些中小型企业导致压力。

02

严控人员进出,市场需求受损

众所周知,北京作为首都,疫情防控工作关系国家工作大局,也关系全国疫情防控全局,因而在人员管控方面更为严苛。

早于在今年的1月24日,北京就已启动脑溢血公共卫生事件一级响应机制,暂停国内旅游团队业务和机加酒服务;于1月26日起对所有北京市省际道路客运全部采行停运措施;于1月30日发布《北京市新型冠状病毒病毒感染的肺炎疫情社区(村)防控工作方案(试行),要求对抵(来)京人员展开分类管控,督促其他疫情高发地区来(抵)京人员主动自行隔离14天;并在3月19日通告进一步严格管控境外进京人员。

从代表人口迁入规模的迁出指数来看,春节之后,大量外来务工人员入京,2019年2月至3月中旬,北京为人口迁入最少的一线城市。然而至2020年,北京的同期人口迁出规模急剧下降,仅为2019年的23%,正处于一线城市之末。

由北京的每日人口迁出指数显示,2019年,2月春假过后,入京人数快速下降,于2月11日攀至高峰,稳步下落后仍保持在相对高位。

但今年受疫情期间的人员管控影响,情形大不相同。北京2020年2月初至3月中旬人口迁出不升反降,相较于2019年同期规模骤降,2月初经常出现人口迁出的小型波峰,随后持续保持极低状态,人员流动几近衰退。

近月来疫情初步受到控制,但北京始终保持慎重态度,以后6月6日才将公共卫生事件应急响应级别降为三级,社区可不再展开体温检测,湖北进京者不再隔离观察14天。然而随着二次疫情的愈演愈烈,仅10天后号召级别又调高至二级,人员管控再次加强。

由此看来,春节之前,大量外来人口离京回乡,但由于北京疫情重复、人员管控严苛,返乡人口难以回城,流入人口大幅增加,整体住房租赁需求量锐减,自然不会对出租市场造成巨大影响。

03

市场全面受挫,恢复拐点未现

为进一步了解北京住房出租市场情况,我们分类聚焦北京个人出租房源、分散式公寓、集中式公寓的租金表现。

个人租赁房源——受创相当严重,租金环比暴跌

根据克而瑞租售事业部监测,个人出租房源在此次疫情中受自创最为相当严重。主要由于比起机构化公寓,个人房东对房租的调整更为灵活性,会及时根据市场变动变化。

从常规租赁市场周期来看,一般11月为次年1月为出租淡季,2月后年后返乡人员重返,市场逐步转热,至6、7月毕业季迎来旺季。但受疫情影响,今年出租市场尚不回热趋势,3月个人租金环比跌幅3.22%,此后持续下跌,至5月仍环比暴跌2.16%。

一方面,虽然全国多数企业都在积极停工复产,但由于大量的人力成本无法支撑公司的运营,整体失业率呈现下降迹象;另一方面,疫情造成多地毕业季延后,许多毕业生延缓入职就业,或因险峻低收入形势而自由选择之后深造缓冲器风险。

分散式公寓——市场下滑,跌幅持续不断扩大

分散式公寓方面,今年2-5月期间,公寓平均值租金不断下调,且跌幅持续扩大,截至5月环比下跌3.31%,未经常出现完全恢复拐点。

分散式公寓作为机构化企业,租金调整波动小于个人出租房源,但不受市场低迷影响,疫情期间同样运营困难。

另外,不同于集中式公寓,分散式公寓租约涉及广大中小业主,在疫情期间不少头部分散式公寓都曝出与房东、房客的负面合约纠纷,引起信任危机,加剧了行业整体运营难度。为提高出租率、维持平稳现金流,分散式公寓只能持续调低租金价格。

集中式公寓——租金调整幅度有限,明升暗降

疫情期间集中式公寓发展相对平稳,截至5月租金出现回升态势,环比上涨1.44%。但事实上,根据克而瑞租售部调研,当前集中式公寓运营尚未完全恢复,其不受资本拒绝,不便对租金进行大幅度调整,因而对租户的租金补贴多以发放优惠券、延长租期、减少押金等形式已完成,明升暗降。

04

蓝领公寓抗风险

能力较低,白领公寓恢复较强

以克而瑞租售事业部监测国内某头部公寓在北京的运营数据为例,探究集中式公寓各类产品的市场情况。

蓝领公寓——外用风险能力强劲,波及较小

各类产品线当中,蓝领公寓的出租率不受影响程度大于,疫情期间最低值为3月份的83%,截至6月已回升至90%。

套均价格方面,受出租长约延迟反应影响,2020年2月蓝领公寓运营尚未受波及,平均值租金低于去年同期。3月之后租金均低于去年价格,但差距逐渐增大,由4月的同比暴跌7.9%升至6月份的同比跌幅1.7%。

究其原因,主要由于蓝领公寓以长期出租的企业客户为主,虽然仍受到疫情影响,但稳定性较个人客户更强劲。且蓝领公寓多产于在产业园区内,人员管控相对简单集中。随着国家对复工复产的大力支持,劳动性密集的服务业、制造业企业陆续开工,蓝领公寓的快速完全恢复归功于经济衰退,也能为经济发展发挥大力起到。

白领公寓——完全恢复较快,线上渠道有待发展

相较之下,白领公寓恢复速度较快。疫情爆发之后,很多个人租客无法返回公寓,公寓方在无新租赁市场需求的同时,还需发售各项免租退租政策,整体运营受创相当严重,2月出租率仅为68%,租金同比暴跌8.8%。

为此,公寓运营商积极开拓线上渠道,推过VR看房、响音直播、小红书点评等方式招募客流。内部人员透漏,目前新渠道会提升一部分询单量,但转化率相对较低,无法作为主推方式。截至6月,白领公寓的出租率逐步回升至79%,租金同比跌幅2.8%,仍不及去年同期运营情况。

金领公寓——打击严重,租金下跌1/3

最后,高端金领公寓是在某头部公寓在此次疫情中最受影响的产品线,其2月出租率仅为36%,租金同比下跌32.6%。虽至6月份出租率回升至58%,但近不及去年同期的95%,租金价格同比跌幅30.9%。

分析其原因,一方面,不同于蓝领、白领公寓,为提升收益,很多高端公寓采行长短租结合模式,而疫情对短租业务造成巨大压制;另一方面,目前国内高端公寓的品牌效应尚未显出,同等价位下,租户对高端连锁酒店、海外公寓品牌的运营及防疫能力更为信赖。

综上所述,虽然国家意图扶持北京住房租赁市场发展,但受限于明确的政策落地进度,以及疫情期间北京地区的人员严格管控,近月来北京住房出租市场需求大幅暴跌,出租企业生存艰苦。

随着疫情的逐步控制,以及毕业出租旺季的来临,不少行业相关者期望市场快速回温。但从具体数据来看,失业率提高、毕业生延缓就业,北京当下的租房出租市场完全恢复颇高去年同期,个人房源租金持续下跌,分散式公寓租金跌幅进一步不断扩大。

更雪上加霜的是,随着二次疫情的愈演愈烈,北京地区管控升级,再加之持续趋严的住房租赁市场整治和延后的毕业旺季,北京出租市场需求短时间内很难获得提高,市场恢复有待时日。市场究竟何时才能回温,还需看北京整体的疫情防控情况,作为长期以来全国平均值租金最高的城市,坚信北京在疫情完全过去后还是可以完全恢复以往的水平。