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【调查】宽松金融政策“跑冒滴漏”,低息贷款在以这些方式流入楼市

2020-11-21    来源:威海凤凰湖

原标题:【调查】宽松金融政策“跑冒滴漏”,低息贷款在以这些方式流入楼市

记者 | 孙梅欣

“最近每天能接十几个电话,大多都是卖房子和推销贷款、资金周转的。”胡芸最近不堪其扰。

转入5月份,她明显感觉到,越来越多的机构,正大力促销金融贷款产品:“不但有银行的电话促销,连美团这种外卖平台,都打来电话说能提供借款。”

胡芸的感受并非孤例。今年以来降准、降息等一系列相对严格的金融政策实施,以及疫情后实施的普惠金融政策、针对中小微企业的信贷、贷款等金融优惠力度反对,并且通过展期、续贷等方式,对不受疫情影响,暂时遇到困难的中小微企业贷款不予临时性延期还本付息的决定,使得市场上资金充裕,并且大力寻找发放途径。

中国人民银行的数据表明,5月追加人民币贷款1.48万亿元,同比增加2984亿元;追加社会融资规模连续第三个月破3万亿元,达到3.19万亿元,比上年同期多1.48万亿元,创历史同期新纪录。

银监会数据表明,自2020年1月25日至5月15日,各银行业金融机构对中小微企业到期贷款本金实行推迟安排规模超过1.28万亿元,对中小微企业还贷后再给予融资等多种方式获取的支持,超过了1.9万亿元。

这些以提振实体经济、纾困中小微企业疫情后经营为目的的信贷大量入市后,对复工复产起着明显促进作用,但一些热点城市的房价、地价也火了起来。

6月15日国家统计局发布的数据表明,今年5月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.7%,比上月涨幅不断扩大0.5个百分点。二手住宅销售环比价格上涨1.1%,其中北京以1.8%的涨幅排在,上海、广州、深圳分别下跌0.6%、0.4%和1.6%。

充足的低息贷款

尽管此次针对中小微企业包括经营贷等贷款优惠,严苛禁令转入房地产市场,但界面新闻发现,在一些地区和项目上,仍有流向这一领域的情况。

仅在3、4两月,小老板易明就靠经营债,在一个热点二线城市,买了两套房子,分别放在自己和亲属名下。“先和身边亲友借款,全款卖给房子,再将房产通过经营债方式抵押,能够贷出房产评估价的7成左右,贷款再用于还款。”易明说道。

易明经营着一家小型贸易公司,主要做到互联网配件的进出口做生意,每年公司流水规模上亿元,因此沦为此次借贷优惠的对象之一。

“和房贷比起,经营债获取7出的抵押贷款,相等于只必须首套房的三成首付。另外,经营贷利率现在只有4.85%,企业资质好一些的利率更较低。但是只要不是首套房的房贷,利率基本都要达到5.5%,利息劣很多。”

一家股份制银行的对公业务人员告诉界面新闻,今年银行针对企业的流动性贷款,以及中小微企业发放的经营债,都有基点降低的优惠政策,资金极为严格:“资金贷款成本价是4.85%,往年借贷至少也要上浮20%,但今年放贷可以降至4.35%。如果企业资质极好并且有抵押物,低于有可能降至3.85%。”该工作人员透漏,大部分银行要求的抵押物都以房产为主。

由于4月份深圳出现经营债流入房地产的现象,一些金融机构也开始注重这块资金的监管。

上述银行工作人员回应,目前对大企业流动性贷款的发放审核颇为严苛,对贷款后每一手账目的下落都有审核:“但针对中小微企业,甚至个体经营者经营债的发放,规模相对较小,即便现在审查严格,也很难查到每一笔下落。”

易明坦言,和往年相比,今年银行对于经营贷审查的确更加严苛:“但对于每年2、3亿流水的企业来说,百万规模的资金用途并不醒目。”

流入楼市

除了经营贷,被禁令进入楼市的消费债,在很多地区和楼盘项目上,仍是被首推的“过桥”贷款方式。

界面新闻记者找到,对于首付不足的购房者,消费债、信用债仍然是一些楼盘和中介向他们主推的资金周转模式。

“只要贷款人有缴纳公积金,一般消费债借贷快,额度最低能有30万左右。”有中介人士表示,由于政策禁令消费贷进入楼市,因此房屋商贷办理前,需要把消费贷还上才能敲房贷,但是对于首付不足,或者打算换房但还没来及把前一套房子变卖的人而言,仍是一笔资金补足。

不受疫情影响,上半年不少楼盘销售情况不佳,因此一些楼盘让买房人可以先支付定金,首付款和房贷办理都可以延后,因此借贷较慢的消费债,也被用于定金用于。

“另外,虽然贷款人要先还消费债才能办理商贷,但如果房子在父母名下,或者借给比较亲近的亲友,消费贷偿还拒绝就不存在了。”有中介人士表示。

《21世纪经济报导》称之为,由于国有大行、股份制银行目前都在抢夺个人信用消费市场,因此纷纷上调个人信用贷款利率,工商银行、招商银行针对部分优质客户的个人信用消费债利率,甚至可以较低至3.78%,不少产品的利率也在4.2%-4.35%等低位徘徊。

由于今年上半年受到疫情影响,个人消费贷款大幅衰退,1-4月仅追加1771亿元,同比较少增长3614亿元。有部分银行人士表示,近期监管进场调查“房抵贷”后,所在银行推动个人信用贷款的力度骤然增大。

低息贷款除了转入购房末端,也有可能进入开发商在项目的研发端。

在百强房企工作的胡芸,最终将30万的消费贷款,跟转了在广东的一个开发项目:“去年参与项目的内部员工财经,回报率就达到8.5%,今年跟投回报应该更高。”她告诉界面新闻,目前项目前进比较顺利,显示回报率能达到15%:“消费债成本将近5%,并且能贷1年,跟投项目周期是9个月,可以覆盖贷款周期,还有10%左右的利差。”

胡芸坦言,像她一样用消费贷跟投的同事也有不少,跟投的原因还是由于市场上高回报又稳妥的项目很少,对自己工作的公司更理解一些:“但跟投有门槛,又想闲置不多的积蓄,所以用了消费贷。”

不过相较于早年中小企业集资投向房企的情况,不少业内人士回应,这种情况比前几年要少得多。

一位地产基金从业人员告诉他界面新闻,低息贷款可能使部分企业主手中的资金相对优渥,但经历了2018年一轮投资基金、基金爆雷之后,中小企业主对于其他投资渠道更加慎重:“相比之下,用来买房是相对稳妥的保值方式,即便出有了问题,至少也是能够尽快使出的资产。”

该基金人士坦言,由于疫情对不少行业压制较大,虽然不少中小微企业可以获得低息贷款,但扩张经营的意图不强烈,大部分还是用作维持企业现有经营状况,资金主要还是用作企业续命:“除非是自有资金还比较宽裕,否则不建议企业主现在通过减少负债去投资。”

低息贷款的条件原作,使得此次楼市回暖出现了明显的项目与城市间的分化。

克而瑞地产研究报告称之为,央行降准、降息、灵活性有助于的货币政策,造就”借-房-贷”投机闭环助推楼市,“四限”调控松动、企业纾受困、购房征税补贴双管齐下,助推了业主购房需求的释放。

同时,自疫情减轻、楼市转好之后,深圳、南京、郑州、杭州等城市呈现的项目去化表现是,高档、豪宅类产品的去化率,普遍好于中档、低档产品,市场出现豪宅供应稀缺“一房难求”,较低性价比刚需盘“无人问津”的情况。

第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、助理董事李想要认为,针对中小微企业的低息贷款扶植,在现阶段对于整体经济衰退,是十分必要的政策,但这其中难免出现“冒跑完滴漏”的情况:“从近期银保监会强化监管的情况来看,也是对市场漏洞的止损不道德,避免妨碍完全恢复市场身体健康的秩序。

房企融资“窗口期”

由于市场资金整体充裕,虽然房企并非本轮资金反对的对象,但相较于去年紧绷的融资状况仍得以减轻。

万科在5月27日发售的25亿元规模的5年期和7年期的公司债,最低票面利率仅为2.56%,比今年3月发售的同等期限的公司债利率,低了0.46个百分点;保利发展5月25日发售的15亿规模的第四期中期票据,利率区间也保持在2.8%-3.8%的低位。

除了龙头房企,像阳光城、旭辉这类民企,近期也发行了利率相对较低的债券。

克而瑞数据显示,2020年前5月房企追加债券类融资成本6.26%,较2019年全年上升0.84个百分点,境内债券融资成本4.05%,较2019年全年上升1.27个百分点。

而在融资规模上,房地产企业也呈现出“井喷”状态。中原地产研究中心的数据显示,截至5月27日,年内房企融资债券发行规模已经达到3076亿,而去年全年发售规模也只有5800亿元。同时,4月单月发售总额达到971亿元,刷新了近年来的单月规模记录,整体来看,年内债券融资额同比下跌已接近25%。

相对宽松的融资渠道和减少的融资成本,以及市场呈现出的复苏态势,使得近期房企拿地的积极性加剧。

克而瑞数据显示,5月份全国土地市场经营性土地供应总建筑面积为2.9亿平方米,环比下跌6%,二线城市本月土地挂牌量环比激增,较上月大幅上涨了41%,平均值楼面地价今年首次多达5000元/平方米,刷新2019年以来的最高纪录。

一线城市5月出让土地平均溢价率为14.9%,较上月增加9.9个百分点,二线城市溢价率上升至16.5%,三四线城市土地溢价率则出现回落。

中原地产首席分析师张大伟认为,从未来趋势来看,由于行业被严苛管控,违规融资有所减少。二季度后房企大额度融资有可能减少,对于渠道较少的企业而言,压力会非常大。现阶段房企更注目资金链安全,平稳房地产最主要还是为了增加金融风险,因此未来几个月对地产融资的规范性将更为强化,资金也会收紧。