联系电话

15094929042

当前位置: 首页 > 海景房信息

北京二手房市场回暖的B面:大户型无人问津-地产频道-北方网

2020-10-28    来源:威海凤凰湖

内容提要:

从楼市“冰封”到成交量整体回落,北京二手房市场的状态可以说道超出预期。

  从楼市“冰封”到成交量整体回升,北京二手房市场的状态可以说超出预期。贝壳研究院数据表明,5月北京二手房成交量环比增加39%、同比增长75%。然而在整体回温的背后,北京商报记者近日探访找到,除了学区房等刚需房源很快成交外,受区域内新房市场冲击,以及二套高首付容许,远郊区三居以上大户型经常出现了问而不买的尴尬,更有甚者连被问及都是一种“奢望”。

  大兴天宫院的三居

  挂了一年多 看的不少买的没

  房地产市场有两大主力军,一个是刚须要,另一个就是改善。同住大兴天宫院的吴勋(化名)自去年初就有了换房的想,期望往四环内靠一靠。“从居住于角度来说,换房子显然没有必要,我也算数亲眼了一个居住板块从略感觉荒芜到现在成熟期的过程,配套成熟期了,自己却要走了,总有些不舍。但自己住在南边却要去北边上班,每天通勤的时间太宽了,不得不坚定了换房的想法。”

  按照吴勋的设想,尽快把房子卖出去,早日把家往“里面”迁往,然而100多平方米的三居室,挂出去一年多了,还没有人接手。

  事实上,吴勋挂起房屋的“成色”并远比差。北京商报记者了解到,听从中介销售的建议,吴勋的房子在下架之初就归属于“大众价”,出于生气换手的目的,该房源价格经历了三四次上调,整体降幅约40多万元。

  对于市场反应,吴勋总结了几点经验,区位偏远是一个最重要因素,但也不是全部原因。按他的说法,自由选择在远郊区买房除了原本家是这里的之外,其他外来的都是为了“过渡”,这部分人选择小户型更多。自己小区的两居室下架即出清,到了自己的三居室这种状态就“过热”了。此外,能自由选择大三居于的一般都是移位,他们归属于先有一个意向目标,但从看房到真正下单的周期比较长。

  “中介销售告诉我,购房者广泛都是买涨不买跌,尤其是我们这种郊区的二手房,现在都正处于一个明显的下行阶段,客户观望很正常。”吴勋称之为,自己房子属性还不俗,所以每周都有个一两组客户来看房,后台关注量已经达到70多了,但是实际出价的人很少,就算有开价的,也高于他的心理预期。

  吴勋说道,中介销售也给自己出了个主意,降价可以缩短卖房周期,但房子真的不能降回了,不然再置换的首付就过于了。目前北京整体房价都比较高,像自己这种提高客群更是难上加难,八成首付与全款无异,或许看自己房子的客户也是这个心态。

  西三旗次新房四居于跃层

  降价悬挂了一年 就俩人看

  吴勋的难题并不是个例。

  同住北五环附近金隅翡丽的张洋也在换房过程中遇上“无以卖”的问题。据张洋讲解,由于小孩还有两年就要上小学,自己母亲也上了年纪,爬上爬下的不方便。最初想将自己目前居住于的复式四居室卖掉返西城换一套小三居室学区房。“我们计划这事的时候西城还没说道多校划片呢,就让就在德胜学区去找个1500万元左右、100平方米的小三居,装修费也够了,平时带着老人一起也能凑合住,没想到一年都没有办成这个事。”

  张洋从计划换房的那天开始,就考虑到了移位周期和移位成本,按照中介建议的均价虽然挂牌1900多万元,但心理价位早就让到了1750万元左右,但依然无人问津。与吴勋的房子看的不少没有人出手有所不同,从去年上海证券交易所至今,张洋的房子带看总数仅有两次。

  北京商报记者在链家App上找到,与张洋上海证券交易所的四居室同样户型的房源均价为7.8万-8万元平均,过去一年里,该小区这一户型上海证券交易所4套,但零成交。

  “其实这种次新房,购房者要就是指7万元/平方米单价卖的,算上购房成本,基本超过8万元/平方米,其中一大部分是税费成本。”张洋挂牌的房源所在区域的多家中介门店经纪人直言,虽然像金隅翡丽这样的小区品质没得说,但作为次新盘,一旦进入二手程序,无论是成本还是保险费,对买家都不友好关系。特别是从价格来看,金隅翡丽附近新盘世华龙樾均价仅为8.2万元/平方米,一街之隔的老盘后期强佑府学上院均价更是低至7.45万元/平方米。

  眼看疫情后西城学区房量价上升,张洋不得不变卖同小区内母亲名下另外一套两居室,先去买了一套“占坑房”。

  原因:

  新盘倒挂变换出售门槛低

  与吴勋、张洋的实际感觉不同,在疫情恶化的5月里,经纪人、购房者、部分小业主都迎来了一个罕见的“红五月”。

  贝壳研究院数据表明,5月北京全市二手房网签量约1.59万套,环比减少20.5%,同比快速增长15.2%。从链家实时成交价数据来看,5月北京二手房成交量环比减少38.6%,同比增加72.2%。受疫情影响,1-5月北京总计成交量同比减少18%,但较1-4月的累计降幅收窄20个百分点,疫情对市场的影响开始持续变小。

  今年1-5月,北京二手房主流成交价户型集中于在两居于,总成交占比约为54%,其次是一居室,月平均成交占比约为22.1%,而三居及以上占比仅约为23.9%,大户型成交占到比较低,这其中远郊地区要更较低。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,在北京二手房市场回温较明显的情况下,小户型交易增幅较小户型(三居及以上)明显,原因是大户型首付额度高,同时信贷政策提高了购买门槛。在“认房又认贷”的原则下,多数改善型需求被迫更多转向小户型,换房只是告别了曾经的“杨家破小”。

  合硕机构首席分析师郭毅则表示,抛开价格因素不讲,远郊区大户型二手房也主要受到区域内新房市场冲击。从购房者的角度来说,相差不多的价格,自己为什么不去自由选择户型更好的新产品?新小区环境要更有吸引力、实用性和舒适度更符合当前的居住要求。相对而言,早些年的房屋户型就缺乏竞争力,这是一个“历史性”问题。

  “按照目前的设计理念,一些两居室的新户型也可以超过之前三居室的效果,这样在总价上就要更具优势。二手房不具备的优势就是配套,成熟期设施是其竞争力的根本所在。”郭毅称,买房一步到位是一个“想而不得”的话题,大多数人都面临着从外向内的迁移过程,但无论是刚需还是改善,大户型房源的热度一直领先于总价更较低的小户型。