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小度说房|二季度楼市或加快复苏房价上涨露苗头地产政策难放松

2020-09-16    来源:威海凤凰湖

二季度房地产市场有望加快复苏

2月份以来,财政部、央行、银保监会等多个部门特别强调,坚决“房住不炒”定位不变,保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制,增进市场稳定运营。

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地方层面,各地政府在坚持“房住不炒”定位前提下,更加灵活地因城施策。4月份,沈阳、南京、重庆、南昌、无锡、中山等地出台优化人才政策,增大人才住房保障;嘉兴等地对公积金贷款政策进行有助于调整。

根据亿翰智库方面统计分析,地方层面针对房地产行业调控政策主要集中于在四方面:放开商品房预售限制,缓解企业资金压力;实施购房补贴,希望居民合理的住房消费;实施人才引入政策,引入人力资本,以增进经济发展;放开公积金贷款额度,修改公积金贷款程序。

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各地的纾受困政策从3月份开始已初见成效。从亿翰智库监测的全国范围40个大中城市房地产成交价数据来看,3月份商品住宅销售面积为1310万平方米,环比快速增长267%。随着疫情影响越来越小,全国楼市进一步回暖。

4月份,易居方面监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长32%,同比下降15%,同比降幅已倒数两个月收窄。另一方面,从二手房市场来看,贝壳研究院的统计数据表明,4月份重点城市的二手房市场继续复苏,不受监测的18个城市二手房成交量环比增加40%以上。有关机构分析人士认为,未来仍将有更多地区优化调控政策,以平稳市场预期。

房价上涨丝苗头:地产政策难放松 普上涨可能性低

房价下跌丝苗头:地产政策无以放开 普涨可能性低,融资创意高 成本创新较低。

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在流动性严格背景下,房企抓紧时间窗口发售债券。据天风证券相同收益研究孙彬彬团队统计,2020年1-4月份,房企发行的信用债超过1740亿元。其中,3月份发行量达到801.5亿元,创单月发行量新高。“房企信用债仍然必须满足‘借新还旧’,下半年偿还债务量较大,上半年集中发售有利于降低融资成本。”该团队认为。

融资成本方面,天风证券数据表明,4月房企信用债加权平均融资成本为3.87%,刷新历史新高。孙彬彬团队认为,银行信贷仍是房企最重要的资金来源。2020年一季度,房地产开发贷合计增速降低至9.6%,但商品房开发贷净减少5500亿元,多达2019年同期的4300亿元,环比增长8.3%,增幅为近3年最高。

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央行日前公布《2020年第一季度中国货币政策继续执行报告》,申明“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位和“不将房地产作为短期性刺激经济的手段”拒绝。同时,移除了因城施策的阐释。中信证券相同收益首席研究员明明回应,报告再特别强调“房住不炒”,并移除因城施策的阐释,可解读为地产政策不放松的具体信号。自4月下半月起,全国楼市吹起“春日暖风”。

转入5月,全国市场衰退加快,大部分区域楼市成交已多达去年平均水平。以北京为事例,目前北京二手房市场成交价已恢复至2019年最高月度水平。业内人士指出,4月M1增速比M2增速低,解释投资消费的增速还跟上信用扩展的速度,企业和个人投资热情不低,不用担忧资金流向楼市造成房价大上涨,外加楼市限购限贷政策难放开,房价普涨的可能性很低。

住房租赁市场调查分析:市场已回暖 危机未解除

随着国内新冠肺炎疫情逐步缓解,全国楼市正逐渐回暖,其中,租房市场也热闹了起来。市场研究机构贝壳研究院数据显示,3月份第3周住房租赁成交量超过去年同期水平,第4周成交量超过新纪录,超过去年春节后旺季周交易量的最高点。整个3月份,贝壳平台重点监测的18个城市住房租赁成交量环比增长5.33倍,同比增长9.81%。

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企苏利亚数据表明,受到涉及政策鼓舞和人们生活消费习惯改变等因素影响,近5年我国房屋租赁企业注册量呈现几何式快速增长,并于2019年创下注册量新高,达到36.7万家企业,较2018年增长了32.5%。

虽然我国房屋租赁市场规模正在逐渐不断扩大,但企业质量依旧良莠不齐,注册资金低于500万元的租赁企业占据了总量的60%,注册资金在5000万元以上的企业仅占到8%,头部企业与中小企业资源呈现出不均匀分布趋势。近年来,住房出租企业在资本助力下获得快速发展,但多数仍正处于跑马圈地阶段,盈利困难。

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中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强认为,住房出租企业抗风险能力很弱的主要原因是尚未构成成熟期稳健的盈利模式及风险防范机制。虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境,但行业长期向好向稳发展态势会变。

“出租购并荐”是房地产行业的长效机制,品质居住于是消费升级背景下的必然市场需求。随着租客不断转往,疫情对住房租赁企业的冲击获得减轻。不过,柴强强调,对过去一直没进入盈利轨道的住房出租企业来说,目前形势只是稍有缓解,如果疫情有反复、常态化、长期化,压力持续积累,不回避会有住房出租企业出现经营困难而倒闭的现象,甚至导致住房出租行业重新洗牌。

能住100年,北京启动百年住宅标准研究工作

4月23日,北京市住建委官网透露,根据《保障性住房百年住宅标准研究》及《<北京老城保护房屋修缮技术导则>动态维护》比中选公告,经专家组评审,确认“中国建筑标准设计研究院有限公司、清华大学、北京市住宅建筑设计研究院有限公司联合体”承担《保障性住房百年住宅标准研究》、北京市古代建筑设计研究所有限公司分担《北京老城维护房屋修缮技术导则动态确保》的研究工作。

据悉,该项目为落实《北京城市总体规划(2016年-2035年)》建立百年住宅标准的要求,研究在保障性住房中实施百年住宅标准。在北京城市发展的总体蓝图——《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中明确提出:推进住房规划建设标准化、信息化、智能化,强化工程质量安全管理。2020年前创建百年住宅标准并进行试点推广,到2035年新建住房全面实施百年住宅标准。

为了实施总规的要求,北京市寄居建委近日打开《保障性住房百年住宅标准研究》,全面启动百年住宅标准研究工作。北京的百年住宅标准除了总体思路和技术路线外,要确认“四个一”的目标。即一个体系框架(构成本市保障性住房百年住宅标准体系以及必须不予承托的设施政策制度体系框架);一张路线图(对百年住宅标准的研究编成、试点实践中、推广乃至全面实施提出实施步骤和时间表);一套实施方案(还包括试点用标准草案、实行要点、试点政策建议);最后是一揽子建议,也就是除保障房政策房外,针对全市住宅如何实行百年住宅明确提出一揽子政策建议。

咱们国家住宅的土地使用年限是70年,百年住宅的话,70年之后怎么办?对此,这个问题大可放心,国家已经具体表态,70年住宅土地使用权到期后可以续期,不须要申请,没有前置条件,也不影响交易。

重磅!上海实施土拍电影新政,容许明知企业参予拿地

5月9日,上海市人民政府月公布了新版《上海市土地交易市场管理办法》(下称《办法》),并已于5月1日起实行,其中追加的诚信管理条款引起市场关注。该《办法》明确指出,依法限制或禁止失信主体以必要或间接方式参予上海市土拍竞价,意味著明知企业将有可能被赶出上海土拍市场。

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具体来看,《办法》规定:“根据市场主体分类分级的动态信用状况,通过信用信息档案和交换共享机制,依法容许或禁止明知主体以必要或间接方式参与本市建设用地使用权出让活动,强化对市场主体的监管,推进土地交易市场信用体系建设,建构公平诚信的市场环境。”从文本来看,所谓“失信主体”理论上讲不仅还包括存在明知记录的房地产企业,也包括其他类型的法人跟自然人。换言之,任何企业和个人一旦在诚信记录上经常出现污点,都有可能被列为限制名单当中。

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从全国来看,随着房地产行业周期上行,拿地成本上升、房价滞胀、毛利率下降成为趋势性现象,各大房企之间的竞争压力日趋减小,不少房企因债务违约或存在诸如伪造证明、哄抬房价、“五证不仅有”销售等违法违规行为被列为明知企业。

在业内人士看来,一旦土地供应因企业诚信记录有问题而被“断炊”企业的产业链和现金流的持续运转将不会受到极大影响,甚至攸关生死。上海中原地产分析师卢文曦指出,房地产企业违法违规本身就应当受到重罚,新规的实施有利于规范各大房企的拿地动作,是件好事。不过,其实过去政府对失信企业拿地一直都有处罚,但均以罚款居多,真正实行拿地容许的案例到目前为止还不多。