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上半年楼市基本复苏:价格温和上涨交易量普遍下跌_成交量

2020-09-16    来源:威海凤凰湖

原标题:地产半年考·市场篇| 上半年楼市基本复苏:价格温和上涨 交易量广泛下跌

每经记者:王佳飞

疫情影响丢下市已经跨越了上半年。

贝壳研究院今日公布报告表明,2020上半年,房地产市场分化严重,新房、二手房市场已基本衰退,但出租市场旺季遇冷。预计下半年市场仍将有需求补偿性释放,二手市场提高型市场需求将沦为新动力,出租市场不断向“承租人”市场改变。

到今年第二季度,66座大中城市新房市场成交量整体已经接近去年同期,一二线成交量回暖速度相对较快。

百城新房价格涨幅为近五年同期最低水平

从政策角度看,2020年上半年依旧是房住不油炸基调。据贝壳研究院不几乎统计资料,2020年初截至6月29日,国务院、银保监会、中国人民银行等多个机构前后共13次发文表态房住不炒的定位决意。

但同时,为了增加疫情对企业的影响,中央及各地政府均实施了各类措施,例如推迟缴纳土地出让金、预售节点提前等。

在此背景下,全国的新房市场虽然成交量有所下降,但近期完全恢复趋势是显著的。

6月,北京新房恰引入市,比如金茂北京国际社区、中海甲叁號院、融创亦庄壹号、中骏云景台、金隅上城郡等。

这些楼盘中既包括了令北京“重回2万时代”的入门级刚须要产品,也有不限价的地王级改善型房源。

这也颇能反映上半年的楼市趋势,各房企都在积极推盘以提振销量,必要时还使用了价格武器。

上半年的新房价格方面,总体上处于黯淡下跌。据中指院数据,2020年上半年,百城新建住宅价格总计上涨1.27%,涨幅为近五年同期最低水平,但近几个月环比涨幅有小幅不断扩大趋势。

一线城市上半年新房市场成交情况 数据来源:各地住建局

一线城市价格高位维稳,总计下跌1.99%,涨幅居各线首位;二、三四线城市累计涨幅较去年同期均显著收窄,其中二线总计下跌1.13%,三四线总计下跌0.58%,较去年同期均收窄1.23个百分点。

从各城市群看,2020年上半年长三角新建住宅价格总计下跌2.72%,涨幅较去年同期显著不断扩大,长三角区域楼市复苏态势较为显著,温州、绍兴、上海、杭州累计涨幅均居百城前茅。珠三角累计下跌0.46%,涨幅处于将近五年同期低位。

但是,京津冀和山东半岛分别累计暴跌0.39%和0.06%,均为近五年首跌。

6月,衰退趋势之后体现。全国100个城市新建住宅平均价格为15461元/平方米,环比上涨0.53%,涨幅较上月扩大0.22个百分点;同比上涨3.16%,涨幅较上月扩大0.17个百分点。从涨跌城市个数看,77个城市环比下跌,23个城市环比暴跌。

销量方面则是明显上升。贝壳研究院数据表明,2020年上半年66城新房市场合计成交价套数总计同比下滑16%,成交价面积累计同比下降14%。一线城市新房市场成交量下降幅度仅次于,其中成交价套数累计同比下滑25.9%;成交价面积同比下滑25%;二线城市成交价套数同比下降16.6%;成交价面积同比下滑15%;三四线城市成交套数同比下滑10.8%;成交价面积同比下降8%。

贝壳研究院报告表明,一二线城市受疫情影响较小,但完全恢复速度更慢,在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15~16个百分点;三四线城市环比收窄12~13个百分点。

北京南五环外开建项目 每经记者 陈梦妤 摄

18城二手房成交量近三年最低

5月底,北京西城的二手房利用“学区房”的概念火了一把。西城区宣布,从7月31日起,北京市西城区将实行多校划片方式,在西城买房不再拥有一对一学区。

这条政策激发了打算赶上最后一班车的家长们,在《每日经济新闻》之前的报导中,多家中介将学区房作为大卖点,数位此前一直将房屋出租的业主也改变主意,甚至5月29日当天就立刻将房屋挂牌出售并单套提价700万元。

重点18城二手房成交均价变动(二季度比去年四季度)

整体来看,二手房的价格也是微涨的。

贝壳研究院数据表明,与去年同期相比,在二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个,暴跌的城市有7个。深圳、大连、南京及杭州还有了较大涨幅,房价暴跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

交易量方面,上半年链家重点18城成交量在近三年中最低,成交量比去年同期下降8.4%,疫情对重点城市二手房市场总体影响并不大。

贝壳研究院数据表明,从月度成交价走势看,二手房市场成交价从3月开始明显完全恢复,3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复,重点18城链家二手房成交量比1~2月成交价总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别超过39%和19%。6月成交价虽然比5月有所回升,但同比依旧减少21%,疫情对市场导致的冲击正在逐步消退。

区域方面,上半年环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平(同比微降1.6%);环深城市圈重点城市上半年总成交同比增加20%;京津冀城市衰退节奏慢,上半年环京城市圈二手房成交量同比上升14.6%。

传统毕业租赁旺季暂未出现

6月底,有租客告诉《每日经济新闻》记者,自己倒数出租了近3年的房子恐怕没有办法再租下去了。承租企业通知她,因为同房东协商降价不成,业主决定交还房源。

这不是一个孤例,很多房东都向记者体现,企业要求降低房租,业主只有拒绝接受或者暂停合作两个选项,北京的租赁市场明显燕了许多。

6月全国重点18城平均租金水平 数据来源:贝壳研究院

上半年疫情对租金水平影响显著,总体呈现出趋势性下降。贝壳研究院数据表明,重点18城的平均租金水平,3月份上升14%,从2月的47.7元/平方米上升到41元/平方米;6月份租金水平又呈现出上升趋势,环比上升3.2%,同比去年6月下降10.9%。

租赁交易方面,贝壳研究院数据表明,2月重点城市的租赁市场交易触底,市场几乎陷入停滞,春节假期后的租赁旺季推迟到3月经常出现。

6月北京疫情经常出现重复,社区管理等级再次提高,因此部分城市的租赁交易受到影响较为明显,将近两周交易量呈现很快暴跌,对18城整体的出租成交量产生显著影响。传统的毕业出租旺季目前暂未显现,6月成交量环比上升7.3%。

核心城市带上看量依旧正处于高位

疫情带来的不确定性依旧没有消除,因而市场对抗风险格外关注。

贝壳研究院指出:“为了防风险,金融机构贷款天然偏好于核心城市。开发商采取膨胀战略,主要在核心城市拿地,增加在非核心城市扩张。这不会造成这些城市供需两央,市场有持续性。”

“18个城市的带看量仍正处于较高位置,代表未来下半年总体成交稳定或小幅向好,前期不受抑制的需求可能在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅减少。”

在贝壳研究院看来,产品分化会激化,提高型产品价格不会比刚需产品更加结实。

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