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健行业、稳市场,降低房屋租赁机构经营成本亦是保民生之本

2020-09-15    来源:威海凤凰湖

  今年,类似情况对房屋租赁市场造成了不小影响,虽然随着复工复产的推进,市场逐步转好,但冲击仍在。房屋租赁市场牵涉到民生,如何为同住企业纾受困,进一步优化市场供需,是当下需要着力解决的重点问题。

  在今年的政府工作报告中,推展减少企业生产经营成本、减免国有房产租金,希望各类业主免除或缓收房租,并予政策支持等内容引起注目。专家指出,加大降费力度,希望各类业主免除租金等措施,无疑为房产出租企业下一步的发展注入了“强心剂”。“呼吁社会各界尤其是广大业主积极配合,多方构成合力,助力市场长远健康发展,共同夺得未来。”

  房屋租赁市场是民生行业,头部机构价值突显

  近年来,在“出租并购荐”等政策引领下,我国房屋租赁市场发展迅猛。数据显示,2018年,我国房屋租赁市场规模已经多达1万亿,预计到2022年,出租人口将达到2.4亿人。

  然而,作为民生行业的房屋租赁市场,受到多重因素叠加的影响,今年1月中旬开始,出租市场成交量断崖式下跌,2月市场几乎停滞,为房屋租赁市场带来不利挑战。

  为了稳定民生行业发展,万科、龙湖、贝壳、自如等头部房地产、房屋租赁机构纷纷调整运营策略,推出应急预案,充分发挥运营、服务、技术优势,从各环节实施应对措施,在模式、服务、安全等各方面满足了复工潮中用户的租房市场需求。

  其中,仅自如一家企业,在特殊期间就移往超过12000位返程租客,为约66550位新投租客减免押金,为近18000位租客获取了短期续约补贴和退租便利。据媒体估计,不含租客押金免除的将近2亿元人民币,自如其他各项成本也投入了近2亿元。

  特殊期间,长租公寓的空置率大幅提升,而遵纪守法的长租企业顶着了巨大的经营压力,在分担巨额损失的同时,按时按量向业主缴纳租金。此外,为确保经营的稳健性,长租企业普遍迫于资金压力,开始对部分缴房价低于出房价的房源展开调整,以求达到收支平衡。因此,虽然暂时童年危机,但房屋租赁市场,尤其是宽出租市场的可持续发展仍离不开政策引导和反对。

  建立长效发展机制,确保长租机构企业平稳发展利于大位民生

  近年来,长租行业快速发展,社会价值进一步凸显,在发挥平稳民生、确保同住供给、帮扶毕业生解决问题同住难题等一系列起到的同时,对于社会就业也产生了积极影响。

  虽然长租行业经历了一段时期的“风口”阶段,但仍处于发展初期,在开发运营的过程中,产业链条重、经营需冷静,仍是大多数企业面对的挑战。与此同时,长租公寓各项成本均在提升,尤其是占比仅次于的租金成本高于市场平均水平。日前有传闻称,一些长租公寓机构、出租平台因之前收房时的评估价较高,现根据当前市场情况综合评估后,出现与业主沟通协商调整优化个别房源合约的现象。

  业内人士认为,个人房东租金偏高,推高了整体租金价格,甚至经常出现租金倒挂现象。而对于长租公寓与业主协调交流的情况,业内人士分析称之为,在市场上行低走,城市规划更改、政策管理调控,以及合约双方个体计划调整等宏观、微观因素下,如果整个行业或者是多数企业都这样,则大概率是市场供需变化的反映。

  实际上,当下大面积延迟复工,人口流动明显减少,必然导致租房市场供大于求的局面。数据表明,2月份18个重点城市的住房租赁总成交量环比上升幅度高达78.9%,同比降幅高达82.7%。从城市维度来看,武汉、重庆、廊坊、合肥、西安交易量环比降幅突破90%,重点城市几乎全线降幅多达50%。

  “需求端的上升必要导致了供给末端承压,”业内人士指出,“目前同住市场供需仍待优化,企业、业主及社会各方应形成合力,共渡难关。从长远来看,业主主动免除租金有利于维持出租市场的供需平衡,对其自身利益也是一种维护。”

  而关于“免除国有房产租金”等系列减费增惠的举措,业内人士认为,这对于长租公寓等行业获释了受到影响信号,“一方面不利于增进供需匹配,社会安定;另一方面,可减缓以房屋租赁经营居多的企业运营压力;再者也不利于市场整体发展。”

  专家回应,对于长租公寓等新的经济、新的业态、新模式,政府不应坚持希望、青睐的态度,容许行业进行探索;另一方面,作为同住行业重要一环的广大业主应充分信任长租公寓这一朝阳产业,配合企业做出经营上的调整和优化,只有这样才不利于各方的的长期持稳经营和整体市场的健康稳定发展。

  此外,不少专家敦促也要从行业长远发展角度,建议制订相关税收减免及财政扶植政策。一是,对分散式长租公寓,制订符合行业特点的增值税征税办法,保证企业的正常经营,进而通过实施优惠的增值税率为长租企业减负,以更好地服务大众;二是,对于集中式公寓,明确适用参照酒店标准,按照6%计算出来增值税;三是,实施行业政策性贷款、必要开放条件、全额贴息,用于确保行业正常运转和长远生存。

  维护好市场主体,既是着眼当下站稳就业基本盘、挽回百姓家庭生计的必然拒绝,更是中国经济长远发展,“赢得未来”的大命题。长租企业将继续发挥社会就业“稳定器”的起到。“所以,企业一方面要强化自身创意,降成本、增效能;另一方面,也鼓励把国家给予的政策红利和税收反对等投入产品研发中,构成企业的核心竞争力,提升自我的‘造血’能力,反哺社会,如此才能利于行业的稳健发展,市场环境的整体向好。”

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