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实探深圳租房市场:旺季将至农房摇身变身公寓出租

2020-05-26    来源:威海凤凰湖

农民房间狭窄的过道里,赵姐飞快地蹬着缝纫机,不时抬眼扫望,找寻前来找房的租客。

赵姐几乎代理了平山村口所有还没被收购改建的农民房,随着毕业季即将来临,赵姐每天带看量逐渐激增,随着带看一起减少的,还有片区的租金和她的成交价佣金。

近期有市场消息称,一线城市租金价格均出现了不同程度下调趋势。但近日《每日经济新闻》记者实地走访深圳部分区域找到,无论是城中村的农民房,还是小区商品房、长租公寓,租金均有显著提高。在探访过程中,记者被警告最多就是“毕业季房租还不会上涨,你要实在合适就赶紧以定。”

中国房地产项目管理中心近日公布的《2019年4月中国城市租赁价格指数报告》表明,4月份北京、上海、深圳三个城市的租赁价格指数无论是环比方面还是同比均为上涨。贝壳找房报告表明,2019年3月同期对比北京、上海、深圳的房租均有所快速增长,其中,深圳涨幅最高。

深圳某中介门店展示的租房信息 每经记者 甄素静 摄

毕业季将至 房租开始下调

位于南山区大学城附近的平山村,是深圳一千多个城中村之一,也是肖肖想搬进的城中村之一。

肖肖是今年的毕业生,1月份从广州赶赴深圳,在大学城附近的一家公司进修。来深圳小半年时间里,肖肖已经搬到了两次家。

起初,与朋友在大新的地铁站附近合租,年后朋友换回了工作,肖肖随着3月初的换房大潮,搬到了南山地铁站附近的城中村。“新的家环境还是可以的,4楼,面积相似40平方米,只不过搬过去时租金特了200元。现在租金是1500元,管理费50元。”

在毕业季还没完全到来前,肖肖打算再搬家到公司附近,节省通勤时间。“去看了下房子,不是很满意,价格跟我现在租的差不多,甚至更高,空间还更小些,总体环境不如我现在住这边,所以就决定不搬,先住着,上班往返差不多一小时的路程也习惯了”。

赵姐告诉他《每日经济新闻》记者,每年房租都会缓慢上涨,近两年涨租幅度显然比往年要低。但相对小区房来说,农民房性价比还是要高很多。普上涨节点就那么几个,过年后、毕业季、原合约到期时。而她代理的追山村片区房租,刚刚经历过3月的普调。近期随着毕业季的到来,大部分房源已经开始不同程度提高租金。

肖肖想要搬入去的追山村涨租并不是孤例。

《每日经济新闻》记者多方专访得知,在深圳另一个租房热点区域——珠光村片区,去年带上厨卫单间的租金在1150元~1500元/月,一房一厅1700元~2400元/月,两房一厅2500元-3000元/月;今年3月,上述户型租金价格分别下跌至1450元~1800元/月、2000元~2700元/月、2800元~3300元/月。记者调查发现,该片区新出租房源大单间价格再次提高至1700元/月起,一房一厅2300元/月起,两房一厅为2900元/月起。

据此前官方公布的深圳建筑物普查和住房调查测算,目前深圳全市共享有各类住房大约1065万套,总量约5.71亿平方米,其中有783万套归属于出租住房,占到了住房存量总套数的73.5%。783万套租赁住房中,城中村租赁住房约490万套,获取了全市租赁住房的62.6%;工业设施宿舍约140万套,占到17.9%;政府公租房、单位较低租金自用房、保障性出租住房等政策性住房约110万套,占14%。

深圳某城中村正在改建的公寓 每经记者 甄素静 摄

农房装成公寓受欢迎

赵晴最近上班都在看小区房和公寓,因为刚住进还不到半年的公寓,6月底又要翻新,所有租户下月底必须搬离。

“我是公寓最早入驻的一批客户,挑选出了30平方米的单间带上小阳台户型,今年1月签的半年期合同,一次性交6个月,租金折合下来1800元/月。”赵晴告诉他《每日经济新闻》记者。

赵晴租住的公寓,是城中村单栋整农民房改建而来。彼时,1800元/月的租金,以及精装修、家具家电齐全、拎包住进等条件,相对于周边环境相对差乱、理所当然任何家具家电的民房而言,确实吸引了不少租客。

记者在赵晴所租公寓的管家小刘带看下,了解到目前公寓房源仅只剩两套,其中28平方米的单间,租金已调整至2300元/月起,没有任何优惠,不能短租一个多月。

《每日经济新闻》记者随即走访了公寓周边的农民房,房东玲姐看见有人在打电话,热情走过来攀谈,说她家房子在光前村还有6楼大单间,租金1600元/月,8楼一房一厅,租金2500元/月。记者可到6楼看到,即便是白天,房间仍十分明亮,空荡荡的房间,目测只能放下一张床和书桌。而8楼一房一厅面积也仅30平方米左右,客厅旁边被隔出了厨房和卫生间,阳台为向外飘窗设计。

记者下楼后房东问道:“好像上吗,看不上我新屋村还有房子,比这儿离地铁近,环境好点,要不要去看?”

当被问到可否配有家具家电时,房主玲姐立马提升音调说道,配齐了谁还这价格出租,装修成公寓房租起码涨一千元。在被问到为何不翻新时,她说:“懒得照顾,东西多了也不好管理、确保,翻新也要空租很幸,再者装修完了租金是高了,原本的租客就会萎缩好多,有些租客租金上涨个两三百就要回头,更别说上涨一千。”

记者注意到,被收购改建后的农民房,从里到外装修后,价格比原来城中村房要高达许多。

在深圳,企业、个人并购单栋农民房,排查为青年公寓后再租赁的不在少数。小刘管家向记者介绍,他们公寓目前在深圳算数中等规模,有9家店。去年几个老板集资在各个热点区域收购了房屋后,一般不会将内部再分割成面积更小的户型,然后精装修出租。对于公寓为何才开业半年又要整体翻新,小刘管家说道“公司的决定,我也不告诉”。

据不完全统计资料,目前深圳市住房租赁企业入驻城中村数量约200个,包括洽谈中的改造住房约10万套,占城中村租赁房的2%。租赁企业大批量进驻城中村,导致2017年9月以来,深圳市房租已经连续出现同比下跌的态势,其中2018年1至10月商品房租金同比上涨7.9%,城中村住房租金同比上涨6.8%。

给房东们涨房租的底气,大概源自深圳不断减少的人口流向,以及人口租房居住于的高占比。近三年来,深圳常住人口保持较高增长速度,分别为5.6%、4.7%、4.6%。据广东省统计局公布的《2018年广东人口发展状况分析》,2018年深圳常住人口约1302.66万人,比上年净增49.83万人。其中常住人口户籍人口454.70万人,增长4.6%,占到常住人口比重34.9%;常住人口非户籍人口847.97万人,增长3.6%,占比重65.1%。增幅占到同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的60.11%。

深圳某城中村 每经记者 甄素静 摄

厂房改为公寓 违规违法要慎避

“公寓成交周期逆宽,租金稳步下跌”

对于支出有限赵晴来说,租金本就相对较高的小区房跟涨,使得她大概率仍不能选择公寓。

《每日经济新闻》记者从中介门店处了解到,南山区多区域的小区房均经常出现了200元~600元/月平均的涨租,如原本报价4500元/月和4700元/月的一房一厅,现在都涨了5000元/月。

而年后深圳公寓也广泛调低了价格,专门代理深圳公寓出租的中介小徐回应,只是现在淡季公寓租赁成交周期变长了,部分位置稍、价格低的公寓,不会以签下免除管理费、网费等活动来吸引租客。即便这样,总体来说,公寓租金还是要比去年年底高。

龙岗区一大型连锁公寓店店长告诉他《每日经济新闻》记者,年后公寓所有户型租金在去年基础上调高了150元/月,因为马上要到毕业季,公司已经下发了文件,现在不能选择投一年或两个月,之后还会涨价。现在是淡季,除了投一年可以享受去年价格,没别的活动。

就目前深圳主流公寓运营商而言,房源主要由城中村或闲置的工业用房改建而来,但工业用房改建为公寓出租,在市场上仍不存在一定风险。

信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣分析指出,未经批准,擅自将厂房改为公寓改变了房屋的原设计用途及土地规划用途,违背了深圳涉及的城市规划法规。部分改建厂房过程中还常常预示着大量的违建,由此导致即便改建已完成,业主方、长租公寓运营方、租客各方涉及合约协议也多为违宪,且面临改建过程中被政府拆迁的风险。深圳宝安曾出台过维稳政策,对涉及其中的各方都有隐蔽风险,提醒租客租房过程中,要尽量避免此类改建房屋。

此外,针对近年来租金大幅下跌情况,去年8月,深圳市明确提出了“大位租金商品房”试点计划,计划在核心市区开发一个精品公寓试点项目,一房一价,拒绝接受政府的租金管制,一年一调,租金年增长率最低不超过5%。

深圳市规划和国土资源委员会房地产业处研究员付菲菲曾回应,“大位租金商品房”试点计划,更大意义是会对全市的租金价格起着一个很好的引领作用,引导全市来展开合理定价。每年末根据当年市场发展情况,及周边商品房的租金涨幅情况,对试点区租金价格展开一个调整,我们对它的掌控标准是涨幅不多达正负5%。

房租、水电、交通等费用,几乎占去了肖肖的近半工资,但她还是喜欢深圳的发达和活力,所以选择回到深圳。而之前与肖肖合租的朋友,已离开深圳,回到了更熟悉、舒适的老家湛江。

在追山村居住多年的赵姐说,她没担忧过租不过来房子,来来往往的深圳,走了老面孔,新生力量很快就不会补足进来。