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回归常识,理性看待房企高负债

2019-07-21    来源:威海凤凰湖

  最近,因为一位高管离职创业,背负“高欠债”舆论标签的泰禾集体(000732)又被推至风口浪尖。由头换一换,还是炒冷饭。

  被财富和名利裹挟的房地产行业,素来是舆论关注的焦点。那些拥有惊人财富的地产大佬,和重大范围的房企,自然便是众多所谓财经媒体和部门自媒体收割阅读量的最佳“名利场”。

  于是,每年房地产行业的年报季都市引来一惊一乍的声音。远的有地产大佬王健林和他的万达地产。2015年方才问鼎环球华人首富的王健林,就蒙受了无厘头的诘问《“首负”王健林?万达地产欠债达4205亿元》。

  从此高负债这个“梗”,就像一块狗皮膏药,被重复贴在那些有进取心的房企身上,从万到达恒大、碧桂园和万科,再到融创和泰禾。从2015年至今,可谓年年炒作。印象中,最骇人听闻确当属去年业绩公布后,老牌龙头万科深陷负债超万亿,“负”可敌国的舆论误读中。

  “高欠债镣铐”就这样被戴到房企身上,挥之不去。话说,有时间拿着放大镜聚焦简朴的财务指标,忽略行业的特别性,很可能陷入不识庐山真面容标刁难。

  壹

  解释下房企高欠债的基本逻辑。以这两年成长迅猛的泰禾为例,这家TOP20房企起初公布了2018年年报,尽管总资产约2473亿元,同比增长17.8%,营收收入达309.85亿元,同比加强27.35%,净利润25.55亿元,同比增添20.25%。但被人说道的还是负债达2112.47亿元,资产欠债率86.88%,净资产负债率高达279.19%。叠加之前的贬价促销、转让项目股权、质押股权等设施,一时发酵为舆论关注的核心。

  泰禾的高负债是怎样孕育的?三年前,随着地产步入白银时代,行业会集度不停提升,房企局限之战打响。对范围的追逐使许多有志房企走上主动加杠杆之路。泰禾选择在2016年和2017年最先弯道超车,通过逆周期一连并购一举拿下了大量的自制土地贮备,迅速做大销售局限。

  不过2018年房地产融资收紧之后,关于泰禾欠债高企的说法下手甚嚣尘上。究竟上,泰禾的负债状态在地产行业中并不算糟糕。以方才公布年报的TOP10房企绿地为例,2018年总负债为9276.2亿元,资产负债率达89.49%,远超泰禾,净负债率也达到172%。

  看起来,绿地负债指标相称之高,尤其是资产负债率接近90%,远超70%的小心线。但要是以此来剖断其偿债才干,或者会犯玄学的错误。

  比绿地总负债更高的实在大有人在。在TOP10中,恒大、碧桂园、万科等欠债均超万亿。相关数据统计,131家A股房企欠债近8万亿。TOP10房企资产欠债率遍及维持在70%~90%之间,净负债率超过150%的占一小半。

  与其余行业差异,房企的高欠债有其非凡性。由于房地产行业实验预售制,房企从拿到预售答应证到项目交房落成至少必要1~2年,海内会计制度划定,这期间收到的金钱,只能记预收账款,在财务报表上泛起的是负债,信心了房企的高负债是一种行业遍及现象。同时,近两年房地产销售状况良俦,销售越好计入负债的应收账款越高,造成房企负债率普遍较高,也便是说发卖越多,卖的越快,资产负债率大概越高。

  只能说,拿总负债,资产负债率,净负债率等指标判定一家房企安不安适,基本上都是生手,与那些只看市盈率就炒股的人一般,犯了刻舟求剑的毛病。

  比如,绿地重大的总欠债中包罗预收账款3382亿元,若加以剔除,则欠债率将大幅降落。尤其2018年实现经营性现金流量净额422亿元,是绿地历史最好水平。穆迪、标普等国际评级机构对绿地维持“镇静”评级,中诚信国内评级则重回3A。

  贰

  于房企而言,简朴卤莽地盯住欠债率指标,并将其一刀切地定性为“激进加杠杆”、“风险高”是分歧理的。差别房企加杠杆的念头与体例,有息负债的构造,利润率水平、利润结转的节奏都是不同的。要识别房企名誉资质的差异,还必要进一步挖掘每家房企高负债率的成因,挖掘其相似负债率背后的微观差异。

  重点在于:毛利率可否笼罩融资本钱?股东回报率可否覆盖负债的本钱?高负债率背后的资产是好还是差,变现快还是慢。

  必然程度上说,高欠债表现的是计谋上的积极,是信心,也是企业家精力。比如泰禾高欠债的B面是泰禾用这些债务拿了富足而物美价廉的地盘储备,对应着将来的销售额,根本上便是将来的行业排名。

  企业成长和风险节制的要害点是拿克己的好地,同时掌握好现金流。只有把地拿好,才调打造好风致,终极实现较好的收益。这刚好是泰禾的逻辑所在。

  停止2018年末,泰禾持有土储建面460.76万平方米,在建项目计容建面1489.16万平方米,拥有90余个项目,主要会集在一二线城市。

  怎么权衡泰禾的资产质量?从都邑构造看,泰禾在天下布局了32城,底子环绕京津冀地区、长三角地域、珠三角以及海西经济区、中部地域,这些市场需求大、抗危害花样强,可以保障泰禾业务局限连续稳定增进。从产物线看,泰禾新中式精装院落已成为行业的征象级文化符号,品牌溢价彰显,“谈豪宅必谈中式,谈中式必谈泰禾”。

  故意思的是,拉长存眷周期或许发现,负债率增速几乎和房企销售额增速成正比。凭据彭博的数据,恒大净负债在过去五年中翻了两番,达到约5220亿元,而其财政杠杆率则是行业平均程度的两倍多,却在2016年景就了销售冠军。

  同样,2017年的销售冠军碧桂园,公约销售金额约5508亿元,排名天下第一。背后正是从2015年到2017年其欠债总额从2726.16亿元攀升至9330.57余元,资产负债率从75.32%飙升到88.89%。

  只能说,没有高负债,哪来高歌大进、世界第一?这几年同样成长迅猛的融创也得益于此。耿直BOY孙宏斌曾直言,从来不体贴负债率坎坷,只关心现金流有没有问题。既要快速成长,又要低负债率是不或者的。

  一条清晰的成功者路径是,在政策调控配景下反周期的迅猛扩张,放大杠杆,经由并购把大量地盘项目搞到手里,把存货做起来,为下一步成长打下根蒂。换句话说,负债上升也意味着体量的扩张,撬动的是未来的盈余。这也恰是行进中的泰禾路径。

  叁

  固然,欠债就像水中行船,水能载舟亦能覆舟,绝非越多越好。适当的欠债率,是极佳的工具,过程债务的杠杆作用,撬动更大的财产负债率,表达的是一家企业的大志和朝上进步。而不良的欠债,则会捐躯一家企业优美的将来。高而不危才是正道,这完整的前提,都建设在饶富的现金流基础上。

  没有一家房企会由于负债高而倒闭,但却有许多房企因为现金流断裂而倒闭。

  在刚刚已往的2018年,房地产行业陷入低潮,依据形势泰禾回收了一些列开源节省的招式。

  从客岁上半年最先,黄其森最先强调回款是刚性指标,悉数的审核都以回款为中央。客岁第4季度汇合开展代号“逐冰燎原”的逆市抢收行动。在2019年春节后首周,泰禾启动“壹号抢收谋略”,效果显著。数据浮现,在春节后的传统淡季,泰禾北京(楼盘)单周认购金额达15.6亿元,2月份总销售额则冲破50亿元。

  除了促进推盘回款外,泰禾还对一些已经下手发卖的收并购项目进行股权吸纳,体现在报表上,即反响泰禾在客岁吸收了部门少数股东权益。一来增强公司在项目上的权柄比例,侧面增强回款金额;二来提高净资产局限,到达降负债目的。

  此外,从去年下手,泰禾就旗下多个项目寻找互助方,更换即时的现金回报和将来的现金撑持。泰禾还显著裁汰了对外投资力度。2018年仅取得地盘10宗,新增地盘面积186.78万平米,地盘投资金额68.96亿元,同比大幅下降87.52%。

  据泰禾发布的2018年年度汇报和今年一季报阐发,现金流回正、欠债改进、盈利手段获得提拔,如同完整都有所好转。停止2018年末,经营性现金流净额到达139.3亿元,实现自2017年到2018年现金流净额由负转正的较大冲破。短期欠债下降至574.3亿元,期末货币资金则为149亿元,至2019年一季度末,泰禾短期欠债进一步降至461.2亿元。现金短债比进一步提升。

  净负债率方面,泰禾由2017年底的475.03%降至384.88%,2019年一季度末则为279.19%。

  与此同时,泰禾的融资花样也在进一步增强,团体积极把握多种融资机会,拓展融资渠道。在行业融资监禁趋严、融资成本大幅晋升的市场背景下,泰禾融资成本只微升0.42个百分点。

  实在,对待房企负债,并不用看得过于复杂,必要的恰恰是回归知识而已。

  2017年TOP10资产欠债率

回归常识,理性对待房企高负债

(责任编纂:宋虹姗 HO031)

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