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这波楼市上涨的行情,到头了

2020-11-25    来源:威海凤凰湖

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2020年到目前为止半年时间已过,楼市的在这半年的时间里,也经历了一把过山车的体验。

从年初疫情突袭时大部分对楼市的看法就已经乐观到的极点,如果总结一些这些悲观的看法,基本上就是几个关键词可以概括。

暴跌,不了了之,暴跌。

几乎所有看空楼市的人在疫情刚开始,便对楼市公开发表了各种充满著想象力但却毫无根据的判断。

结果就是三月底疫情一过,四月和五月楼市的行情就把看空的人狠狠打脸,以深圳坚决新一线城市紧跟其后的一轮楼上快速升温,彻底击垮了毫无根据的楼市崩盘论

地方上虽然在房住不炒的高压下,无法用政策夹住和性刺激楼市,但是土地市场这个房住不炒政策很难约束到的地方,却出了各地最后的发力点。

集中于供应大量优质地块的不道德开始经常出现了新一线城市和省会城市中,再因应上开发商手里融来的成本越来越低的资金。

优质地块+大量成本低廉的资金,推高新房的价格简直顺理成章。

至于地方上为什么要生气推高土地价格,原因其实很简单。

因为缺钱,因为土地财政还要继续挑大梁。

在已经过去的5月份全国一般公共支出收入15539亿元,比去年同期上升了10%,但是公共预算开支却达到了16685亿元。

简单来说就是入不敷出,收入的过于开销的。

这个时候土地财政的威力终于显现出来,5月份在财政收入上升的情况下,土地出让金收益却逆势增长,达到了5871亿元,这个数字比去年同期还下降了13.3%。

正是土地出让金的收益的强势增长,给已经吃紧的地方财政解补上了一定的缺口。

这也说明了为什么最近不少一线城市的土地市场几乎都是优质地块集体供应的现象了。

还是着急用钱啊,地上正在开工和已经规划的基建要用钱,为了应对疫情对经济的影响而上台的大基础设施,又是要各种发债和花钱。

言而总之就是,银子的地方太多,房地产身上的担子没有因为疫情而减轻,反而加重了。

所以,一些时候新房市场的价格上涨,不用总生气的去分析楼市本身的原因,更多的可能是一些不更容易看到的地方,正在推展新房市场的火热。

比如刚刚谈到的财政收支缺口。

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那有人可能会问了,难道因为财政缺口,土地市场联动的新房价格就要一直涨到年底?

会,这个我可以认同的告诉他大家会。

在之前回答大家的问题里我不止一次说道过,土地市场的热度和新房的下跌,不会在六月底开始减速,而下半年不会逐渐完全恢复去年的横盘的较为平稳的状态。

而现在信号已经来了。

6月22号,人民网转载新华社旗下的经济参考报文章,非常直接的说明了,楼市库存正在减少的现状。

其实在2019年的年底,也就是11月份的时候,楼市库存已经在高位徘徊,整体处于5.5亿-5.6亿平方米的高位上。

造成库存高位的原因,就是因为2019年从年中的时候,就开始的不停的收紧调控政策,各地楼市各种放松政策也被高层被陆续打回。

一日游的楼市政策,就是从这个时候开始频繁亮相的。

放宽+不想放开,必要造成了楼市整体转冻,也让2019年的楼市最终以横盘结束。

2020年3月份过后楼市开始恢复,由一线城市,北京,深圳坚决冲锋,新房市场的确是热销了一阵子,对库存的去化起到了一些作用。

但是要清楚的是,这个热卖第一是因为疫情期间积压了正常的购买力,第二是因为土地市场短路造成了一部分购房人群的恐慌心理,怕再上涨自己倒是,于是着急进场。

这两股力量造成了这一波的新房热卖潮。

既然是潮水就总有要追击的时候,现在虽然还到时追击的时间,但是浪潮最高的地方已经过去了。

5月份百城住宅住宅的库存比去年同期减少了12%,将近七成的城市库存正在正处于下降通道,其中一些省会城市,太原、兰州、济南、南宁等同比库存减少超过了50%。

七成城市楼市库存的减少,非常直观的证明了一点,被疫情积压的楼市购买力的释放已经到顶了。

也就是说,憋了将近4个月的楼市购买力的释放已经基本完毕,这一波的市场需求已经几乎消耗殆尽了。

那么问题来了,是不是这波楼市的小高潮,完全就是积压的购房需求导致的呢?

绝对不是。

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因为这一波的楼市小高潮里,还有金融这个至关重要的因素在起到推波助澜的作用。

疫情过后为了经济的恢复,央行做到了自己该做的事情,那就是释放更多的流通性,让经济再度活跃起来。

央行数据显示,五月份新增社会融资规模达到3.19万亿,这已经是倒数三个月破万亿了。

这里说明下什么叫作社会融资规模,非常简单解读,就是实体经济从金融体系中获得的资金总额。

很显著,央行的放水的操作者是没问题的,但是央行却忘记管好自己下面那老大小弟。

作为央行的小弟,作为央行抽后最后一道未尽人,商业银行等金融机构却没尽到自己该尽的责任。

商业银行应该尽到的是什么责任?

是让这些从央行释放出来的货币流向它本来该去的地方,去转录经济,去救活企业,去让更多的人不再失去工作。

但可惜,商业银行样子做的不好。

商业银行的确发售了何种低息经营贷的金融产品,但是他们只管销售掉这些产品,售后却貌似没有跟上。

从深圳的曝光大家才知道,这些用来给企业救命的低息经营债又流进了楼市。

其实远不止是深圳,热点的新一线城市,经营贷流向楼市的现象比比皆是,如果说本来楼市的衰退就带着一股火的话,那些这些利息低于可以到4.8%的经营贷就是热油。

火上浇油,楼市的热度就这么被进一步放大。

低息的经营贷还不算完,为了刺激经济活力和完全恢复增长,消费贷这个用来刺激人群消费的金融产品,也阴差阳错的对楼市升温起到了推波助澜的起到。

因为受到疫情影响,个人消费贷款开始经常出现衰退,问题是这绝对敢啊,不消费经济还能活过来?

于是商业银行的消费债开始降低利率,开始放低门槛,目的只有一个,就是让这些钱赶紧放在每一个潜在消费者手里。

至于申请到消费贷的人到底去消费了什么,这群央行的小弟奇特就没有用心去管了。

于是类似的事情再次发生,低利率的消费贷款相当一部分流进了楼市,买房首付成了最大的用处。

但更绝的是,一部分“聪慧”的人,在获得超低利息的消费贷后,竟然通过关系投资到了一些房企的开发商项目中,参加了所谓的内部员工理财。

而这些房企班车的回报利率最高的可以达到15%,这对于平均值利率只有5%的消费债来说,这么操作者一下,10%的利差是稳稳的拿到手了。

看见这大家应当木村明白了,这个钱不管是怎么着,最后都有相当一部分不会流入楼市。

就这还不包括因为央行放水后,房企直接的融资成本在下降。

这就是所谓的货币政策阴差阳错的对楼市下跌的起着的起到。

货币政策推高楼市的事实已经再次发生就没有办法变更了,但是好就好在,巨变开始出现了。

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现在已经有明显的信息不足以说明,金融政策要开始适当收紧了。

6月18号央行行长易纲在陆家嘴论坛回应,上半年发售的货币政策已经充足强力,并且这些政策已经起到了该有的作用,考虑到货币政策的后遗症问题,一些政策的工具会在适当的时候发售。

第一,房地产可以造就上下游数十个行业的发展,最重要还能转录土地市场,让地方财政获得缓解(土地市场)

第二,金融市场的流动性充足和利率走低,非常简单说就是钱越来越多,越来越好借,利息越来越低,从而进一步性刺激了投机力量的强化,大量违规资金流入楼市,助推房价。

从这两点就能解释,高层对楼市的发展可以说道是洞若观火,看的非常明白。

而鉴于经济参考报的新华社身份和背景,这篇文章说是拐点的号角已经吹响也不过分。

但留意,楼市绝对不是急转直下,而是恢复整体的横盘

别总就让什么楼市暴跌和不了了之,不有可能的事情大家就不要抱着有不切实际的幻想。

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至此保持了4个月的楼市升温将开始终结并且迎接拐点。

其实早在拐点还没来到的时候,开发商未雨绸缪的市府已经在行动了。

比如由恒大坚决搞的全民经纪人模式,已经被越来越多房企开发商自学。

恒大的恒房通,碧桂园的凤凰云,富力的富力好房等等全民经纪人APP都在可怕的利用一切人脉资源卖房。

以至于现在搞的以链家和中原等头部中介公司开始联合杯葛这种行为。

中介的杯葛原因很简单,因为这一动了他们的奶酪嘛。

现在是个人都能通过开发商自己的APP卖房拿佣金,也就是所谓的熟人网络营销,说的形象点,就像拼多多的模式一样,从熟人的社交网络杀掉,每个人都可以成为中介每个人也可以沦为潜在的购房者

真这样持续发展下去,中介的新房市场被蚕食只是时间问题。

那开发商为什么不惜和中介集团撕开脸皮这样做呢?还不是因为库存,只靠中介这个群体还达不到开发商需要的销售拒绝,全民销售才是开发商想要的效果。

而最终要达到目标则是以更快的速度把大量的新房子卖出去。

开发商真的很着急。

楼市库存压力的增大,金融政策的逐渐弱化,积压购买力的获释结束,楼市的这波行情该到收尾的时候了。

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