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独家调查|降温的北京租房市场:房东降价后又涨价租客转租1月无法脱手

2020-11-20    来源:威海凤凰湖

在经历疫情“停工”后,北京租房需求在近两个月集中于爆发。本周,北京商报记者调查发现,随着回京人员的增多,北京租房市场需求逐步得到获释,但需求并未推动价格上涨,部分房东经历“先降价、后涨价”的操作,而租客转租也面对一个月仅有一个看房客的失望。分析指出,受经济大环境影响,今年的租金高点难以超过2019年,整体租金水平将维持在相对较低的方位,市场已经失去了价格的主导权。此外,“毕业季”的推迟叠加第二次疫情“危机”,北京租房市场在未来几个月或有进一步降温的有可能。

价格叛了么:叛700之后再涨200

用了8天时间将自己北三环的一居室出租后,张敏感叹:市场没那么怕,但确实降温了。

张敏这套房子位于北京朝阳区北三环和平西桥附近的一居室,地理位置没得说,出门100米就是地铁,还不临街。楼层朝向方面,不是顶层不是底层的南向二层,不挡光。房况用她自己的话说道:没有多奢华,但业主来说,干干净净什么都有。张敏的同事就住在自己这套房子的楼上顶层,同样的户型,差不多的装修,去年底的跟某头部长出租公寓的续约价格是5700元/月。

“我详细跟同事打探了一下他出租的价格、空置时间、服务费等等,考虑到疫情的影响,最后跟同一个长租公寓品牌签了一年的代理,月租金是5500,两个月空置期。”钥匙被代理公司拿走后三天,张敏的房子在这家代理公司的APP上线,租金为5300元/月,高于给张敏的月租金。不受市场环境的影响,房子出租之初选择了慎重的态度。

“按照房况、楼层、朝向,中介也说道,如果是去年底跟我同事一起租,想去6000元,这么算是叛了10%还多了。”6月1日,张敏的房子正式在中介的APP下架,5天内带看15次,5天后中介将价格下调200元,与张敏收到的租金价格一致。3天后,房子成功出租,从中介的APP下架。整个租房周期8天。

“从过程来说市场需求还是有的,4月份开始停工复产之后,返京的人多一起,市场需求逐步释放,但对价格显然更加脆弱了,另外就是小户型一居室比较好租,合租大户型更不容易,疫情让更多人愿意有独立国家空间。”负责管理张敏这套房源的经纪人如此评价。

转租流畅么:一个月仅有一个看房客

价格敏感度是一把标尺,衡量着房源成交价周期的长短。与张敏的“快销”不同,同住在小黄庄一区的杨柳近日却面对转租的后遗症。据杨柳介绍,自己是今年4月初搬到小黄庄一区同住,当时北京租房市场才刚刚开始完全恢复,但租房价格却没太大议价空间,自己租房的价格以目前来看却是“高价”,这也造成了最近转租很不顺利。

对于当初的“高价”租房,杨柳回应,自己在北京已经有四五年的租房经验,房子到期大概率就会涨价,所以房子基本上是一年一换回。但今年不受疫情影响,搬去和看房都受到了影响,很多租户无奈只能自由选择续租,这也造成续租时可能出现“坐地起价”的情况,给租客整体印象就是价格没上调。

此外,彼时中介人员告诉他杨柳,“房子降价的并没很多,甚至有一些小区环境好的、配套设施齐全的,还出现了价格轻微下调的情况。而且近期需求量特别大,市场已经完全恢复的很好了,租房时不要犹豫不决。”

受市场大环境所传递的“信息”,杨柳看房一周就有了方向,自由选择与某长租公寓签订了一年的合约,然而没想到的是仅将近一个月就有了转租的后遗症。“5月15日开始发布转租信息,中间只有一个来看房的,之后一直就再没人来回答过。”杨柳感慨道,已经一个月时间过去了,这与自己的计划相差太大,新的住处的定金也已经交了,觉得敢只能违约退房。

“换房也是因为有了更低廉的好去处,即便要交纳违约金算下来也是省钱的。”在与自己管家的交谈中,杨柳也了解到,目前自己所同住的房子是早于几年缴的,长租公寓机构与房东都签订了租房协议,出于盈利的目的,他们的房价也只能“挺着”。

成交价上涨了么:需求回落 价格难涨

随着疫情影响的逐步弱化,北京的工作、自学等生活秩序正在全面恢复,因疫情而暂缓回京的人群也陆续回京,租房市场在经历前期“停工”后终于步入正轨。据我爱人我家研究院统计资料,2020年5月北京住房租房交易量环比增长28.92%,同比2019年5月增长13.28%。3、4、5月交易量倒数大幅下跌,虽然较去年3月、7月的高点仍然低出5%-6%,但整体交易规模已与去年旺季高点持平。

不过,我爱人我家方面也表示,疫情对北京住房租房市场确有影响,一是交易节奏延后,历年在3月经常出现的交易高点延期到5月出现,二是租金上行无力,往年春节后需求集中于愈演愈烈,租金显著下跌的局面并未经常出现。受经济大环境影响,今年的租金高点难以超过2019年,租金上行的幅度会太大,整体租金水平将保持在相对较低的方位。

5月北京的整租交易中,每平米的平均成交价租金为88.45元,环比下跌1.8%,同比去年5月下跌4.61%。5月北京整租交易的套均租金为5633元/套,环比上涨1.1%,同比去年5月暴跌6.94%。与2019年比起,目前北京的租金水平仍然相对较低。

“目前来看,北京租房市场的活跃度也不低,呈现出房源多、市场需求较少的情况。”诸葛去找房数据研究中心高级分析师王小嫱分析称之为,租房市场的发展与低收入市场息息相关,疫情下虽然各大企业复工复产,但疫情的负面影响使企业缩编,低收入市场环境严峻、失业率上升,变换各大院校延后毕业时间,今年的毕业季或将延后,短期内北京的租房市场的活跃度无以见起色。

58安居客房产研究院分院院长张波亦表示,目前北京第二次疫情“危机”已经有了苗头,“毕业季”的延期变换第二次疫情“危机”,北京租房市场在未来几个月或有进一步降温的可能。

北京商报记者 卢扬 王寅浩