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后疫情时代的租房选择:大浪淘沙,差中择优

2020-10-21    来源:威海凤凰湖

“大城市的租房市场,在劣和更差之间选择。”

临近毕业季,数百万学子南北社会面对的第一个问题就是住哪儿,租金成为覆在头顶上的达摩克利斯之剑。

据58同城租赁报告表明,21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半。租房上,周边环境和装修情况会左右自由选择,交通距离最差离公司10km以内。51.11%的被调查者期望购物便利,家电齐全、保洁维修等服务也成为最重要的参考因素。

长租公寓恰好都能满足。

长租公寓的“红与黑”

长租公寓,即把业主房屋租赁过来,进行翻新改建,配齐家电家具,再以单间形式出租给必须人士,出租时间至少为一年。一般可分为集中式和分散式。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用谦和土地开发或楼宇整租改建方式进行运营,分散式则从出租中介业务延伸而来,依靠统合户主房源进行新的翻新管理,类似“二房东”。

2014年开始经常出现,互联网公司以谦和形成管理为模板,开启在热点城市圈房占领市场的策略。至2015年兴起一批“自营”房源为特点的长租公寓;此外开发商由2015年开始输掉上商用或谦和构成物业展开包装,建立长租公寓,随着互联网企业解散和房企及民间资本的插手,长租公寓如雨后春笋兴起。

2017年长出租公寓异军突起,沦为出租市场的新趋势。据安居客房产研究院不几乎统计,累计2017年,国内长租公寓已超千余家,公寓运营房屋数量已超200万间,著名房产企业纷纷入局抢占市场。

出租人口也从2017年开始保持稳定快速增长,2018年为2.1亿人,预计2022年将超过2.4亿人。2017年,我国租房市场规模为1.56万亿元,预计到2020年,租房市场规模将超过2.71万亿元。

此外,大城市中心的高房租也促成人们倾向于通过共享的方式降低生活成本,于是这种“共享居住于空间”应运而生。目标客群是刚毕业需要拓宽社交圈的职场新人、或者想多和不同人做事的初始公司创始人,在客厅闲谈或者厨房一起做饭,都是聊事业、讲人生的好机会。

但住房租赁市场非常恐慌,前景也非常不明确。

自如蛋壳们的“过劫”

以蛋壳公寓为例, 2015年底至2018年底运营公寓数量由2434间减少至23.64万间,年均填充增长率为359.7%。2019年6月30日运营公寓数达到34.64万间,运营覆盖一二线大城市。

△图源:招股书

但2017、2018年营收和亏损分别为6.57亿、26.75亿和2.72亿元、13.70亿元;2019年前三季度收益50亿元,净亏损25.16亿元。其营收快速增长的同时,亏损也在不断增大。

其中租金成本占到收入权重最大,在2018年和2019年的增速分别为324.42%和194.69%。均超过收入增速307.29%和166.5%。因此扩张并未带给规模效应,反而带给成本开销。

蛋壳2017-2019年出租率分别为85.8%、76.9%和76.7%,呈逐年上升趋势。其他运营成本、营销费用在2018年的增长率大幅多达收入增长率,但出租率没有下降,可见增长空间经常出现瓶颈。

此外,由于规模扩展反而亏损越来越大,目前占到收入比在50%左右。现金流由于折旧对经营现金流的贡献是正的,即使扣减保险费,亏损额占到收益比也低约35%。

年初蛋壳涨价惹来骂声一片,又再次发生业主讨要租金聚众维权事件,于是租金贷情况浮出水面。有数据模型估计2017年和2018年的租金债利率分别为8.05%和9.65%,均值8.85%。

假设2020年1月至12月,蛋壳公寓的净现金东流将由106.79亿元降到16.08亿元。2021年1月由于再次发生租金债融资活动,净现金流大幅减少;但由于始终经营亏损,净现金流以2019年同样的速度上升;2021年10月净现金流为7.19亿元,高于IPO融入的资金,2021年11月净现金流为负值。这意味著一家上市公司将近两年就将再次发生流动性危机,而且这还是在最好的条件下估算的。

即便通过提升出租率来提高现金流是不可能的,但现在蛋壳活动打出全年最低价,少则免租一两个月,另还有各种服务折扣优惠券之类,着实令人心动。

△图源:截自蛋壳APP

但是外媒时常会有新闻流露出对投资者的担忧,资金链脱落的风险也随时可能出现在一年签下的任何情况内,至于服务优惠差不多可忽略不计。管家变动大、离职率高,也就有人戏谑说道签下特热情,有事找将近,打分机制是考核服务的最重要指标,配置文件的非五星好评就是滋扰,明显杀害用户的自由选择。社区文化也并不如广告效应的温馨、和谐。

此外,霸王条款也一直充斥在合约中,退租扣住一个月,换租、转租扣住半个月租金,另外转租不能回头平台,要交纳保证金,而且并转租价也许会和签下价不同。

△图源:截于自如APP

再说下,自如的一条龙服务虽有优惠券可享,同样距离的搬去成本比货拉拉低了近一半。

△图源:自如和货拉拉APP

最后,诚如某位业主所说,长租公寓不择手段高价抢夺的房源,成本不会分摊租客身上。据了解,租房族比买房一族平均值的月可供比例(平均值月供占每月工资的30%-40%)还高。即使租金近高于售价,一线城市租房市场也是用来油炸的。

租金债在透支年轻人的生命,甲醛问题屡禁不止蚕食着租客身体健康。待长出租公寓构成独占之日,乃是收割有机“后浪”之时。

万亿租赁市场战火重燃

据努点空间租赁统计资料,约有124亿人民币准备转入长租公寓市场。截止今年3月底,恒大、碧桂园、万科等TOP20房企型公寓累计开业规模仍达到33.6万间,头部依旧维持逆势增长。原因在于资信较好的房企具备较好的现金流状况,同时融资渠道和成本相对较低,具备一定的优势。

近日,58同城、还乡客发布《2020年4月一线及新一线城市租房趋势报告》,一线城市中租房热度除广州出现小幅下降外,北上深都明显上涨。成都、长沙、杭州等新的一线城市租房市场新增房源持续上涨。其中深圳4月新的快速增长出租公寓房源相对3月以45.4%的环比涨幅在一线城市中位列前茅。

虽然市场在回暖,但对很多长租公寓品牌来说,收益效果貌似不及个人房源。2020年Q1长租公寓整体归属于衰退状态,大量的空置房源让长出租公寓漏洞百出,经营的负面问题差点丧失品牌口碑。

当长租公寓步入精细化运营升值的后发展阶段,会有类似内部配对的事情再次发生。比起一些不管后续佣金和租客事宜、高收低租最终造成资金链断裂及租金贷问题的长租公寓而言,房企系公寓能及时收尾,既不影响上市主体的声誉,也不耽搁将长出租公寓业务板块慢慢淡化。

2020年行业新一轮洗牌已经打开,只有坚实稳健的企业,才能在未来的竞争中占据一席之地。后疫情时代的租房选择,可谓大浪淘沙,差中择优。