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中指研究院:2020上半年楼市坚守房住不炒调控政策“稳”字当先

2020-09-16    来源:威海凤凰湖

中指研究院:2020上半年楼市坚守房住不炒 调控政策“稳”字当先

中指研究院   2020-07-03 15:17

[摘要] 2020年初,疫情对我国经济及房地产市场运营造成较小冲击,为应对疫情带给的影响,我国宏观政策逆周期调节力度明显加大.

2020年初,疫情对我国经济及房地产市场运行导致较大冲击,为应付疫情带来的影响,我国宏观政策逆周期调节力度显著加大,地方因城施策也更加灵活,叠加疫情缓和后前期积压的购房市场需求积极释放,我国房地产市场持续完全恢复,尤其是长三角地区热点城市,土地市场热度居于相对高位,品牌房企线上线下积极推盘广告宣传,销售业绩基本与去年同期持平。

第一部分:2020上半年中国房地产市场形势总结

1.政策:调控政策边际提高,仍坚守“房住不炒”

2020年上半年,新冠疫情给我国经济发展带给较小冲击,中央多次特别强调要增大逆周期调节力度,保持流动性合理充足,“六大位”“六保”背景下,行业资金环境较为宽松。与此同时,为了充份获释国内消费创造力,新型城镇化与区域发展战略推进力度加大,劳改土地审批权、完备生产要素市场化配置以及减缓老旧小区改建等,获释房地产行业中长期利好。房地产调控方面,中央仍坚持“房住不炒”定位,在流动性合理充裕的宏观背景下,房地产领域金融监管依然从严;地方政府因城施策更加灵活,多地从供需两端实施房地产扶植政策,调控政策虽然整体呈边际改善态势,但政府仍维持调控定力,坚守“限购”、“限贷”等主体调控底线,需求端更多的从放宽人口落户、减少人才引入门槛、增大购房补贴等方面实施。

总体来看,上半年,中央坚决“房住不炒”定位不变,房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应付新冠疫情带给的影响,因城施策更加灵活,但仍固守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场稳定运行。

2.市场量价:市场持续完全恢复,长三角城市量价展现出突出

(1).价格:整体价格维稳,长三角地区部分热点城市https://www.fang.com/news/2020-07-03/36582376.htm房价呈圆形下跌态势

中指研究院:2020上半年楼市坚守房住不炒 调控政策“大位”字当先

百城新建住宅均价累计涨幅为近五年同期最低水平,3月以来环比涨幅小幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的新建住宅样本调查数据,2020年6月,百城新建住宅均价15461元/平方米,同比下跌3.16%,涨幅较上月不断扩大0.17个百分点;环比下跌0.53%,涨幅倒数36个月在0.6%以内,近几个月环比涨幅小幅扩大,整体保持在低位区间。累计来看,2020年受新的冠疫情影响,上半年百城新建住宅价格累计涨幅较去年同期收窄0.18个百分点至1.27%。

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分梯队来看,疫情后,一线城市市场完全恢复较快,上半年总计涨幅居各梯队首位;二线城市市场逐步完全恢复,部分热点城市完全恢复较慢,https://www.fang.com/news/2020-07-03/36582376.htm房价止跌回稳;三四线代表城市今年上半年总计涨幅收窄,部分城市不受多重因素影响,房地产市场恢复相对缓慢,后期或面临调整压力。分城市群来看,长三角区域楼市衰退显著,上半年区域房价累计下跌2.72%,较去年同期扩大1.66个百分点;珠三角累计涨幅处于将近五年同期低位;京津冀和山东半岛总计表现均为近五年首跌,市场恢复力度相对较弱。

百城二手住宅价格方面,根据中国房地产指数系统对100个城市二手住宅调查数据,2020年上半年百城二手住宅均价单月环比持续下跌,其中1-5月环比涨幅持续不断扩大,6月受前期积压的购房需求获释放缓、新房供应量减少等因素影响,环比涨幅有所收窄,整体价格保持稳定。总计来看,2020年上半年百城二手住宅均价累计涨幅为1.72%,较去年下半年扩大1.11个百分点,价格整体呈稳中略升的趋势。

(2)成交价规模:经历深化调整后持续完全恢复,长三角市场恢复较慢

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上半年重点城市新房成交价面积同比回落,绝对规模为2015年以来同期低于;3月以来市场逐渐完全恢复,5-6月成交价面积已相似近三年同期平均水平。据中指数据初步统计,2020年上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右,同比下降15%左右,成交规模为2015年以来同期最低水平。3月以来,国内疫情得到有效地掌控,在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促成购房成本下降等多个因素综合作用下,房地产市场逐渐完全恢复;5月50个代表城市商品住宅成交价面积同比年内首次转正,6月略高于近三年同期平均水平。

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长三角代表城市市场恢复节奏较快,当前成交价规模同比增速明显高于50城整体水平。今年2月,在新冠疫情影响下,各地区代表城市商品住宅成交价面积同比均大幅下降,对比来看,长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平,市场呈现出一定韧性,其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比上升不足10%,在各区域中降幅最低。

二手住宅方面,2020年1-5月,受疫情影响多数城市成交规模较去年同期有所上升。2020年1-5月,全国重点城市二手住宅累计销售面积为4982万平方米,较去年同期下降26.1%。3月,随着疫情获得有效地控制,二手住宅交易逐步完全恢复,成交规模环比增长近四倍,但仍较去年同期下降40.6%;4、5月部分城市已逐步恢复至去年同期水平。

2020年伊始,在新冠疫情的冲击下,房地产市场量价短期均有所回升,特别是成交量,新房、二手房同比降幅均达近年来最大。3月以来,随着中央和地方政策的逐渐显效,如多次降息、供给两端的政策扶植、重大规划落地等,购房者置业情绪恶化,前期积压的市场需求积极入市,与此同时,企业紧抓销售窗口期,加大推盘力度,创意营销模式,亦造就置业情绪提高,新房和二手房价格环比均小幅上涨,5-6月新房成交规模已接近过去三年同期的平均水平,但有所不同区域、不同城市甚至有所不同项目之间,市场展现出更加分化。短期看,常态化的疫情防控以及经济发展的较大压力,给房地产市场带给较多不确定性因素,面对当前的市场形势,企业的推盘积极性不减,下半年的推盘节奏或将前置,叠加前期积压的市场需求尚未几乎获释,市场将之后恢复。

(3)成交价结构:热点城市各层次产品价格提升,改善型需求加快释放

基于套总价、结合成交量,我们将30个城市有所不同层次的楼盘分为三类:中低价位、中高价位、高价位,明确划分方式为:首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列,成交量占前10%的属于高价位楼盘,10%-40%归属于中高价位楼盘,后60%归属于中低价位楼盘。

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30个代表城市中,济南、青岛、天津和福州等城市楼盘成交套总价中位数较2019年上升,苏州、杭州和佛山等热点城市群内部城市成交价套总价均值及中位数有所下降,多数城市价格涨幅明显收窄。具体来看,济南、青岛和天津房地产市场需求活力相对严重不足,2020年以来城市受降价促销等因素影响,新房价格整体有所下降。如济南楼盘成交价套总价中位数和均值分别上升16.0%、10.3%至142万元、166万元;青岛和天津楼盘成交套总价中位数降幅也在4%左右。而以核心城市群为代表的热点城市市场需求支撑度强,市场恢复较慢,价格较去年有所上涨。其中,苏州、杭州和佛山等热点二三线城市近半年价格涨幅也相对明显,套总价均值和中位数涨幅均超过10%,市场维持着一定的热度。整体来看,各线城市楼盘套总价上涨城市数量多于下跌城市,但在疫情影响下,多数城市楼盘成交价套总价中位数和均值涨幅较2019年明显收窄或有所下降。

2020年上半年,在新冠疫情冲击下,不同城市房地产市场均经常出现调整,但受城市基本面和房地产市场发展阶段等因素影响,城市市场分化行情愈加明显,部分核心城市群内部热点城市市场需求回升动力较强,楼盘成交套总价水平小幅下跌。成交价方面,提高型市场需求释放加速,同时,疫情影响下,人们对居住于空间明确提出更高拒绝,也在一定程度上推动中高端项目成交价热度下降。展望未来,预示疫情影响进一步弱化,市场成交规模或将不断回补,但在严苛的政策基调下,价格整体涨幅可控。长期来看,改善需求仍存较小获释空间,未来不同城市优质中高端项目成交占比或将提高。

3.土地:优质地块供应增加,土地竞拍热度较高

中指研究院:2020上半年楼市坚守房住不炒 调控政策“大位”字当先

全国300城住宅用地供应规模小幅增长,二季度推地力度显著增大。2020年上半年,全国300城各类用地共发售10.9亿平方米,同比快速增长1.5%。其中,住宅用地发售5.4亿平方米,同比增长1.0%。上半年住宅用地成交规模有所下降。2020年上半年,全国300城各类用地共成交价8.7亿平方米,同比下降6.0%,其中,住宅用地成交价4.3亿平方米,同比下降5.4%。明确来看,一季度,住宅用地共成交价1.4亿平方米,同比上升22.8%;二季度,土地供应规模有所增加,叠加2月以来各地政府出台供给端扶植政策,企业拿地信心有所提振,住宅用地共成交2.9亿平方米,同比止降转增至6.4%。

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住宅用地成交价楼面价约近年来同期最高水平,同比下跌明显。2020年上半年,全国300城住宅用地成交价楼面均价为5154元/平方米,为近年来同期最高水平,同比上涨16.5%。300城住宅用地成交楼面均价的下跌,主要受各线城市土地成交结构性因素影响,同时部分热点城市优质地块集中入市,多宗低溢价地块成交价,亦推动整体宅地成交楼面均价下跌。溢价率方面,上半年全国300城住宅用地平均溢价率为16.5%。今年一、二季度住宅用地成交楼面均价和溢价率均持续下跌,其中二季度宅地成交价楼面均价为5367元/平方米,为近年来季度最高值,同比下跌14.3%;溢价率为17.9%。

整体来看,2020年上半年全国300城住宅用地推地量小幅增加,成交价有所回落,其中二季度土地供给力度明显加大,造就成交面积降幅收窄。价格方面,今年2月以来,多地出台延期或分期交纳土地出让金、限制预售条件、延后完工时间等供给末端扶植政策,同时央行继续运用降准、降息等大力的货币政策保持流动性合理充足,部分企业资金面有所改善,叠加热点城市优质地块集中入市,企业拿地积极性较高,全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅和溢价率均超15%。预计下半年,地方政府推地节奏仍将继续加快,土地市场表现未来将会渐趋理性,但部分热点城市土地市场仍将维持一定热度。

4.品牌房企:线上线下大力营销,销售业绩接近去年同期

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2020年上半年,房企不同阵营的发展策略有所分化。其中1000亿以上超级阵营共13家,销售额增长率均值为2.2%,恒大等企业凭借广泛的布局,多地同步、集中推盘,构建了业绩的平稳发展。

代表房企2020年上半年销售目标平均完成率为四成。2020年受新冠疫情影响,房企项目销售承压,截至上半年,重点监测房企年度平均销售目标完成率为40%,高于往年水平。预计下半年,随着疫情对房地产市场预期的负向影响逐渐减弱,企业供货力度将会持续提升,“胆销售、抢走回款”仍将是重中之重。

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企业拿地力度上升,二季度拿地积极性显著回落。2020年上半年,20家品牌房企总计拿地12063万平方米,同比下降26.5%;总计拿地金额7547亿元,同比上升11.0%。明确来看,一季度不受疫情影响,部分城市推地节奏上升或暂停,企业拿地规模明显上升;4月以来,在市场置业信心逐渐完全恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下,20家品牌房企调整拿地节奏,拿地积极性显著提升,二季度代表企业拿地金额、面积环比增幅均翻番。

整体来看,2020年上半年,品牌房企综合运用线上和线下各类营销途径,增大项目推盘及广告宣传力度,减轻疫情下销售停工对去化回款带给的冲击,但销售目标完成率不及预期。拿地方面,企业灵活性调整拿地策略,大型房企紧抓市场窗口期积极补充优质土储,整体投资布局向高能级城市弯曲。在稳杠杆和防范化解金融风险的背景下,房地产金融监管依旧从严,优质国企和财务状况较好的大型企业资金情况有所改善,中小房企现金流压力加大,行业集中度进一步提升。未来发展下半年,面对疫情及经济发展的不确定性,品牌房企仍须要审时度势,环绕销售目标抢抓回款,同时增大潜力城市布局和产品创意的探索力度,构建持续平稳、有质量的增长。

第二部分:2020下半年中国房地产市场趋势未来发展

1.行业环境:经济未来将会弃季向好,调控政策“大位”字当先

宏观经济方面,下半年在国内疫情获得有效掌控的前提下,我国经济或将逐步恢复,基建投资较快发展、房地产投资同比转增均将驱使固定资产投资恶化,而消费在多种因素综合影响下,增长空间受限。总体而言,下半年我国经济存逐季向好预期,但须要警觉多种不确定性带来的风险,整体经济快速增长压力仍较小。国内金融环境将维持相对宽松,流动性合理充裕将为经济恢复发展提供更加不利的资金市场需求。对房地产市场而言,在稳健偏松的金融环境中,房地产市场亦将有所受益,房企融资成本上升、居民购房成本下降等均不利于市场的完全恢复发展。

政策方面,2020年下半年,我国房地产市场调控将坚决“房住不炒”定位不变,其中为遏止房地产金融化泡沫化,短期金融监管或将针对性趋严。在此背景下,随着新型城镇化战略的推进,人口吸引力突出的东部城市群核心城市及中西部中心城市房地产市场发展优势或突显。

2.市场趋势:下半年市场销售存调整压力,城市分化加剧推动投资更探讨

2020年,新冠疫情给我国经济和房地产市场均带来了一定影响,结合疫情再次发生后我国最重要会议表达的政策信号及国内外研究机构主流观点,我们对全年市场环境提出如下假设:

假设1:宏观经济韧性快速增长(GDP快速增长1.0~3.0%);

假设2:城镇化稳步前进(城镇化率提高至61.6%);

假设3:货币政策务实灵活,流动性合理充裕(M2快速增长10%~12%),信贷环境提高(人民币贷款追加20万亿元左右);

假设4:坚决“房住不炒”定位,继续因城施策,增进房地产市场平稳身体健康发展。

鉴于我国房地产市场周期本正处于下行阶段,叠加2020年新冠疫情影响下,宏观经济不确定性增加,我们预计2020年全国房地产市场呈现“销售规模高位调整,新开工面积小幅上升,投资增长速度回升”的特点。

趋势一:下半年销量将逐步调整,销售均价或保持小幅结构性上涨

中指研究院:2020上半年楼市坚守房住不炒 调控政策“大位”字当先

在下半年行业政策环境将保持相对稳定的背景下,随着短期内信贷宽松、调控优化等政策受到影响边际效应持续弱化,以及前期积压的市场需求连续较快获释,市场需求入市节奏或有放缓,加之国际疫情持续蔓延、我国部分地区疫情有所重复,下半年国内疫情发展及经济走向仍存一定不确定性,进而将制约市场规模声浪力度,下半年市场处在调整通道的概率较小。值得注意的是,疫情发生后中央及地方政府采行的宽松信贷及调控优化等措施起效显著,其对需求获释积极性的促进作用与疫情带来的冲击基本可对冲,市场规模的调整更多归咎于周期性的下行,预计销售面积全年降幅在5.0%~6.5%之间。

下半年,在“房住不炒”定位不变及居民收入预期无以有明显改观的前提下,房价不具备持续全面上涨基础;且随需求逐步回归理性,项目去化压力将显出,在房企采行让价促销策略下,房价或遗小幅波动的可能性。但考虑到下半年土地市场优质地块仍有放量机会,土地成交价楼面价有望继续高位运行,加之房企推盘中高价、改善型项目占到比升高,均可为房价提供有力承托,预计下半年房价整体将以稳居多,受结构上移等因素影响,销售均价或将维持小幅上涨。

趋势二:宅地供应节奏有望加快,土地市场或呈圆形逐渐降温态势

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2020年,百城住宅用地计划供应面积2.8万公顷,与去年基本持平。其中一线代表城市2020年住宅用地计划供应1293公顷,同比增长17.5%,深圳同比增长近100%;二线代表城市住宅用地计划供应0.9万公顷,同比快速增长5.2%,19个二线代表城市中有15个城市住宅用地计划供应量同比增加;三四线代表城市2020年住宅用地计划供应1.8万公顷,同比上升3.4%。

通过对比2020年百城土地供应计划和上半年已推出土地总量发现,上半年多数城市推地节奏较慢,百城住宅用地推出面积占到全年供应计划的36.1%,较去年同期上升了5.9个百分点,下半年百城住宅用地供应总量将高于上半年,宅地供应节奏有望减缓,土地市场热度或将有所缓和。对企业来说,下半年部分热点城市推地力度仍将之后加大,企业提供优质土储的机会仍较多,企业短期拿地不应更加慎重,不应盲目追高提供地王项目,以免对资金流导致不利影响。

趋势三:下半年新开工规模大位中小幅快速增长,投资额维持较高增长速度

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房企新开工积极性与市场销售热度息息相关,下半年全国房地产市场规模虽存调整压力,但短期疫情期间压制市场需求、信贷环境改善造就的投资保值市场需求、疫情推动的改善需求等仍有获释空间,预计下半年房企将之后大力推货,紧抓销售窗口期,实施低周转策略,动工将保持一定积极性;加之从300城土地成交面积来看,土地储备相对充裕且土地供应有放量趋势,新开工增长具备较好基础。但另一方面,疫情发展的不确定性及市场库存的持续累积也将制约房企动工积极性的显著提升,预计2020下半年新开工规模大位中出现小幅快速增长的可能性较大,但全年仍将保持调整状态。

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下半年土地购置费仍将维持一定增速承托开发投资额之后快速增长,但整体拉动力将有所弱化。结合2019年土地成交价款持续调整、下半年降幅虽有收窄但仍未回正的特征,及现阶段房企获益于信贷环境改善积极拿地的行为来看,2020年下半年土地购置费增长速度在现有水平上保持稳中小幅波动的概率较大,进而将承托开发投资额继续快速增长,但鉴于其增速与2019年比起仍将有一定差距,对开发投资额的整体拉动力也将弱化。

下半年完工进程将加速,建筑工程投资费用的回落有望夹住开发投资额较快快速增长。近年来,全国商品房销售面积高速增长后稳居高位而完工规模持续震荡,销售竣工之间的差距逐步拉大,现阶段距2016年开始的销售高峰期已超强3年,行业竣工交付压力持续凸显。随疫情恶化,房企竣工进程必将加快。2020年5月,全国商品房竣工面积回正,同比增长6.2%,预计下半年施工进程将之后深化,建筑工程投资费用有望继续提升(5月同比增长9.3%),进而夹住全国研发投资额维持较高增长速度。

趋势四:城市分化加剧,投资重心更加向需求不具备长期支撑力的热点城市聚焦

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一线城市:一线城市市场需求旺盛,但因实行的疫情防控措施严苛,延缓了市场需求入市节奏,与其他级别城市相比,市场规模反弹幅度相对陡峭。预计下半年一线城市房地产投资、新开工将维持较高热度,销量逐步恢复。

二线城市:二线城市人口规模引人注目,近几年为增强竞争力,城市大力引才,其市场需求韧性更为凸显,下半年二线城市市场规模不具备持续完全恢复的基础;另一方面,鉴于人地挂勾制度的实行将进一步为热点城市房地产市场发展扩展空间,预计下半年房企投资重心将继续向热点城市聚焦,尤其是东部繁盛城市群中的热点城市。

三四线城市:部分城市需求已不存在欠下,加之2020年棚改力度进一步减弱,需求持续性较弱,下半年销量或将存压,房企投资也将较为慎重,开工或维持调整。

趋势五:改善型市场需求加快释放,产品持续递归升级,物业服务行业较慢发展

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从30个城市住宅项目销售套数占比情况来看,2020年1-5月,120-144平米、144-200平米之间和200平米以上的提高型产品销售套数较2019年均有所激增,居住于需求不断升级。根据最新中指百城居民置业意愿调查结果显示,6月,将近四成受访者回应短期购房需求为换房改善,改善型需求占据最重要地位。此外,不受当前城市居民居住于特征影响,各类置业群体也更为偏好三居类中大户型产品,此类产品市场需求占比为44%,明显低于其他类型。预计随着疫情影响不断减弱,市场换房需求仍存较小获释空间,且在出租汽车等政策影响下,部分购房者更偏向自由选择一步到位的产品,中高端项目成交占到比有望继续下降。

另外,受住房居住属性重返及疫情的加速刺激作用影响,产品内部功能区域区分合理性、小区设施、产品健康理念的体现等产品关键因素对置业决策的影响力凸显,进而将推展行业聚焦产品的递归升级,实现人居生活的完备发展。同时,疫情的发生也为物业管理服务行业的发展提供了难得的机遇,加速性刺激了物业服务需求的获释。我国存量房规模较大,物业管理服务行业发展空间相当可观,房企在物业板块的布局,或将重构未来房地产行业的竞争格局。

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