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郑州二手房市场凉凉?今年二手房低于市场均价,才入得了购房者法眼

2020-09-16    来源:威海凤凰湖

河南商报记者 张丽 文 河南商报首席编辑 杨芳芳 制图

2020上半年飞逝而过。

今年的楼市更加让人难以琢磨,疫情的压制,为楼市马利亚上冰霜:特价涌现、土拍电影哑火、二手房凉凉……

当忧思漫过心头,忽而又传出地王、房价指数涨涨上涨、一线城市上演抢房潮……

楼市之谜从不缺乏。

上半年,郑州的楼市市场也在不断的变化,人们对于楼市的未来也充满了更多不确认:下半年房价不会降吗?市场的走势会如何?主城集中爆发的新盘该怎么选?

此次楼市年中盘点分析,对今年上半年楼市做了总结辨别,并对下半年做到了展望。

楼市是怎样的行情,一起来看。

2020楼市上半场

1、新房房价依然平稳

2020疫情减轻,楼市完全恢复销售以来,折扣、促销几乎成了主旋律。

房价真的跌到了吗?其实,降价促销的楼盘主要在远郊片区,主城区依然是销售主力,大力度折扣楼盘多为绿博、南龙湖远郊盘。

据国家统计局数据,郑州2020年上半年新建商品住宅的价格指数还是比较稳定的,而且还有一定涨幅。

其实无论特价,还是首付分期,购房者遇上的多数都是套路,拿劣户型、差位置楼盘充特价,真正特价的好房寥寥无几。

2、二手房燕了

今年是郑州二手房市场艰苦的一年。2020年上半年的二手房市场降价明显,就连成交一向活跃的郑东新区板块也遭受着市场的凉意:只有低于市场均价的二手房才进得了购房者法眼,只有急于出售的房东才有市场,因为价格更好讲。

二手房形势抵达了这几年的最低点,据国家统计局数据,2020年郑州1-5月二手房销售价格及指数全部低于去年同期,其中2020年3月更是比去年同期上升3.4%。

3、首付分期多了

2020年,首付分期的现象奇特大有扩展之势,从远郊到主城,销售顾问在朋友圈打的分期广告非常多,甚至首付3万,五年分期的情况也不见怪。

不过分期最猛的地方一般是新区刚需片区,周边竞品较多、供大于求,开发商拿分期优惠政策竖井购买力。

预判:2020下半年郑州房价将下降?难!

1、2020年下半年,郑州的房价和市场走势将会怎样?

房价会如何,看地价、看供需。

地价具备风向标意义,而供需要求房价。

【地价】

2020年郑州土拍这样形容:土拍价格大幅下跌、开发商土拍热情较低。

2月疫情减轻后的土拍首秀,拿地房企是财力雄厚的央企中交,在滨河核心区22号地、23号地以7000多楼面价成交价,要知道周边楼盘拿地时的均价已达10000元/平。

3、4月份房企土拍也主要在环郑片区,郑州主城极少,且大多数都是老项目先前地块,新项目不多。

6月1日,高新区双湖科技城土拍电影,龙湖地产以底价拿地,楼面价4073元/平方米,而2018年金辉楼面价5218元/平方米。

再观2019年土拍电影,上半年一片火热,然而下半年流派、停拍现象频密,就连极具热度的北龙湖也再次发生了流拍。

那么,土拍电影市场的较低溢价率对房价有什么影响?

“面粉”的价格低了,“面包”的成本也减少了,这意味着楼盘的建设成本减少,房价低企的概率增大了。

郑州二手房市场凉凉?今年二手房低于市场均价,才进得了购房者法眼

【供需】

再看供地,2020年郑州公布国有建设用地供应计划,其中住宅用地计划供应997.7公顷(约14965亩),而2019年郑州商品住宅用地供应23137亩。

今年的可供地量较之去年大跌较大,而土地供应量又从根本上决定了城市市场供应,解释供应端在放宽,这就把房价下降的阀门给拧紧了。

从市场需求端来看,先看一组上半年销售数据。

据郑州市房管局官方数据,2020年1-5月郑州市商品住宅销售57249套、2019年1-5月销售85579套、2018年1-5月销售98129套。

今年同期整体销售上升幅度较大,难道不受疫情影响,购房市场需求上升了?

再细看。

2020年2月商品住宅销售226套,与2019年销售8199套相比,今年几乎是去年同期的零头,销量大幅跳水。

2020年3月商品住宅销售7990套,与2019年销售18956套比起,减少了10966套,下降惨烈。

反观其他月份,2020年4月商品住宅销售17117套,销售量大幅回落;2020年5月商品住宅销售20294套,反超2019年5月同期。

这解释,上半年商品住宅销售量的上升,主要是不受疫情不可抗力因素的拉低,疫情后的购房市场需求其实并未增加,市场需求依然充沛。

供地大跌,需求存在,2020下半年郑州房价将上升?无以!

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2、2020年下半年,郑州否不会出台放松性楼市政策?

可能性并不大。

关于房地产,2020全国两会政府工作报告再提“房住不炒”的定位。

这个市场调控大棒仍在,在“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,市场缺少翻腾的动力,仍然以“稳”为显然,一些“冒尖”的楼市政策,几乎抬头就被打压。

不过,2020年,在央行多次降准降息的大背景下,LPR持续下降,锚定5年期LPR的房贷利率也出现了“6连降”,未来利率还不会有多少下行空间?

上海交通大学安泰经济与管理学院教授、中国发展研究院继续执行院长陆铭认为,利率是否有升调空间,主要各不相同货币政策本身的松和凸,并不必要取决于房地产市场的状况。

如果经济形势进一步下行,那中国利率仍有下调的空间,如果经济增长站稳了、利率上调也就没有必要了,决定利率到底是调还是不调的因素非常多,且不必要取决于房地产市场的南北。

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建议:下半年如何买房?

上半年已经结束,逃跑下半年最后机会,才是上选,那么如何抓住下半年的机会呢?

1、宁买家城小户型,不选远郊大户型

尽量不要出有三环主城。记住,主城的地位是规划看起来矮小上的新区难以撼动的,只要政策方面不出现大的变动,主城的价格是会有大的波动的,这是由主城内供需基础要求的,如今,就连一直被大众看好的港区,也经常出现了价格下跌的情况,而主城价格依然夯实,所以选主城更为抗跌、保值。

2、开发商羊毛不好薅,要小心避坑

下半年开发商冲业绩、回款压力更大,很可能有一大波特价房经常出现、首付分期等措施。

但一定记住,特价不相等降价,方位好、不愁卖的盘价格依然坚挺,购房者一定要仔细甄别真假特价房,多警觉,防止被套路。如果低于同一区域均价的高性价比品牌楼盘,可以毫不犹豫捡漏,主城内优质低价二手房也可以考虑,没必要让新房情结左右自己。

3、下半年有大量新盘入市,购房者自由选择机会更大

7月份就有20多个新盘入市,金水老城区、经开老城区、中原老城均增加不少改善新项目,老城地缘改善者可以多注目。

环内新区该怎么选?

郑州北区经过这两年的降价和商业、地铁等设施的兑现,已经逐渐去泡沫化,可以关注;

管南价格也上来了,现在捡漏机会很少了,尽量不要出有南四环;

相对来说,西区的价格相对便宜,在接下来一段时间,对购房者不会更友好,这里新楼盘扎堆,竞争白热化,目前西区三环内价格基本平稳在15000元/平,四环边高新区双湖科技城精装价格11000元左右/平,地缘购房者可注目。

综述

今年,是更为简单的一年,是楼市更加分化的一年,有的楼盘散户去化达90%,有的却将近20%。

已经步入7月,预示着新盘爆发式入市,今年,留给主城区提高者的机会增多了,在接下来的日子里,开发商间的竞争红海不会进一步激化,各种花样促销也会接踵而至,购房者在被吸引的同时,也要明白自己真实的购房市场需求,不情绪波澜,避开深坑,爱护下半年的购房机会。