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学会理性面对租房市场吧

2020-05-27    来源:威海凤凰湖

最近朋友圈有人在传播一张图,说房租成本可以抵扣个人所得税之后房东不乐意了,因为这意味著房东要多代价500块的税收。所以房东给房客两个建议:

如果你要去抵扣个人所得税节约100块,

要么你房租涨500抵扣我的损失,

要么你退房吧,我租给不需要去抵扣所得税的房客

当这个消息流露出来之后,很多人都在吐槽房东的没有良知

说实话,这又是一种诛心的言论,用微博上的话来说这叫带节奏啊。所以我想趁着这个话题,系统的和大家说道下租房市场的逻辑。

关于租赁市场的几个真相,在吐槽之前我们必须要提早知晓

01

明白一个事实:中国的租金市场至始至终不是太贵了,而是太低廉了

为什么这么说道,其实共创全球,只有中国的租售回报比是最低的。哪怕是北京上海出租需求最充沛的城市,租金回报率都慢高于2%了,你去任何地方找任何数据都是如此

这样的数值实在是罕见,只能说房地产发展只有20年以及把买房当成信仰的中国楼市,对租赁市场的价值认知太过于片面

当然,很多人说租售比较低可能不是因为租金低,而是房价太高了,但是各位有没有想要过,现在哪怕把房价打个对折,租售比依然不是在一个合理的范围之内。而房价如果打半折之后你还不会觉得房价高么

所以至始至终在租房市场房东一直是弱势全体,如果真的强势,他们不会允许自己的租金保持在这么较低且平稳的水平?

但是为什么房东可以拒绝接受这么低的租金,说的直白一点其实他们也不在乎,因为只要房子的资产电子货币让他很爽,他当然不会介意日常租金这点收益,只要能够维护日常正常保险费就没问题了

所以租赁市场一直被低估,其实是一个历史问题,高房价也让房东自由选择在出租市场的弱势身份

02

但是为什么很多人在租赁市场依然可以感受到房东的强势呢

因为对于房东来说,虽然对于房租的议价能力较低,但是对于在低房租的前提下,房客的替换成本是很低的,什么意思,涨没法房租但是换个房客还是很快的

特别是在一线城市,在房地产严控的过去十年,流动人口和非户籍的常驻人口基本都是靠出租解决居住于问题。这一块虽然没有官方数据但是事实就是严重的供不应求以及市场需求无法差异化。这也是那么多集中式公寓对外发公告说道自己的出租率超过什么90%以上,98%之类的,其实不是他们做的有多能耐,而是这行当就是这样,出租不贵但是却好出租

所以 这也就导致了房客在租房过程中极少需要对房东明确提出要求的。因为你但凡提一点要求,他就让你回头,因为在房东的世界里,他的观点是:我就缴你这么点钱,你还来找我麻烦

所以别说房客要用租金去抵扣个人所得税,哪怕之前房客要用租房的地址用来筹办一个居住证也是非常艰苦的

但是哪怕如此,我依然实在无法妖魔化房东这个角色,因为这个群体,解决问题了社会大量甚至可以说道绝大部分流动人口的居住问题。各位不要实在现在什么集中式公寓势头风风火火,市场上的租赁房源95%以上的比例都是房东和二房东提供的,不论他们怎么赚差价,他们依然在为社会解决最基础的居住问题

所以不要觉得租房抵扣这样的福利可以很好的发生在我们身上,你必须要让你的租房身份合法化和正规化,而这个过程不论你是去住集中式公寓还是让房东缴税,你就必须要认清房租下跌这件事

03

另外如果想要让租房抵扣个人所得税得到彻底贯彻的前提,就是租房过程中的契约精神

注意,这个不是单向的,而是双方的,租房过程中的双方都非常短缺契约精神

在实际的租房过程中,其实不论是房东还是房客,都希望押金可以给的越少越少。为什么,因为房东押金少万一出现什么问题支付也不用太大,房客觉得押金少自己可以随时退房,无所谓

正是因为互相之间极度契约精神的匮乏,所以也就造成了互相之间的关系实际上非常淡泊,除了交房之后互相之间基本上不联系

而这样的模式也决定了出租市场很难的规模化去推展

从这个角度上来说集中式公寓的运营商的身份就非常最重要了,他想当初给到一个背书让双方都彼此信任对方,未来不论是政府提供房源还是集中式公寓给到房源,都在很大的填补租房市场的契约精神

但是稍微遗憾的是,这样的过程也是会带动房租的上涨,因为本质上信用就是成本的提高,我们谈论事情牵涉到同情,仅从商业的角度来说确实如此

04

也正是这个因素,预示着租赁市场的越来越正规化,越来越透明,一定会带来两个结局,第一运营增值之后带来了单位租金下跌;第二高端租赁的补全带来的整体租金的上涨

和大家剖析下第二点,要知道以前这些供应是完全空白的,市场供应极少,如果从出租并举的角度让所有人都有租和买两个自由选择,那么高端市场一定会调补上,从这个角度上来说房租也还是不会上涨

但是你不会说,不该啊,我们看见之前对自如蛋壳之类有过约谈,规定房租不能涨啊

确实,毕竟租房市场关于民生和舆论,这一块的管控真的不会很多。

对于集中式公寓如今能够盈利的点并不多,以前赚靠的,第一装修免租期我给你租掉赚到一个月的房租,现在因为甲醛问题大家不敢摸了,第二靠N+1,意思就是本来两房我把厅改成房间住三个人,现在牵涉到消防安全也无法摸,另外你所说的房租下跌也因为运营商对室内的装修确保基本上利润也所剩无几了

不过他们也尝试着去赚钱,我最近听说蛋壳做了一件事情挺有趣,他的房子优先租给支付宝上信用很好的人,那么他们的数据库就每个月都要一大群优良信用的人在平稳支付房租,而这个被他们纸盒成了产品包在在金融市场去融资或者销售,似乎也赚到了一些利润空间

所以各位看到,他们也在寻求多元的模式突破自己的商业模式,但是这一块否合规以及是否不会被关闭未来也不告诉

所以换句话来说,我认为所有理性的租客,都要做好房租上涨的准备,房东舆论吐槽房东解决不了实际问题。除非你可以自己购房摆脱这个怪圈,不然未来房租下跌是大概率事件

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当然,我这个说的是未来三年,你可能回答我,如果真的描绘的出租并举真正意义上落地,那么房租不会降么

我觉得有几种有可能

第一种,政府极大的承担了出租的职责,比重多达70%,然后对有房族的房产税征税用来补贴租赁市场,这样的房租有可能会降

第二种,房价上涨而且对房产征税空置税,这样房东不会为了免征税空置税选择低价把房子租掉

第三种,将租赁问题强行引给企业,让企业解决问题员工的居住问题,解决问题一个抵税多少

第一种情况,我们要有更多的时间和耐性,最少必须十年的时间去消化溶解;第二种情况,我们要告诉这样的代价,房产会捆绑我们个体更多更多;第三种情况,我们要期待一种场景,更加强壮以及强势的企业经济

但是我期望各位意识到,如果租金上涨并不是要涨,而是过去实在太低;如果租金还像现在这么低,那么你真的要感激这个社会而不是觉得理所当然

06

说到这里,有可能有一些人就会说,怎么老这样啊,每次为什么楼市总是不会出现这样那样的问题。其实很多都是历史问题

房地产过去30年一直在保持高速发展的过程,但也正是因为高速发展,所以很多问题都被掩盖住了。如今周期进入相对平缓的周期,那么原先的问题就开始曝露了

租赁市场更是如此

对于一个理性的成年人,应当给与行业问题暴露的机会,然后再给这个社会解决问题的机会,不要因为一找到问题就戾气缠身。

特别是房客对房东这样的错综复杂关系。我告诉大家都很艰苦,但是谁不艰苦呢,全然的戾气宣泄其实解决不了任何问题,最后反而倒是的很有可能是自己

最后和大家分享一个我看见的信息,说全国出租备案或严重不足1%,税务部门回应,目前很难查到房东的帐

看见类似于这样的内容,是不是很容易带节奏,很更容易被情绪攻占?先别着急,再静下来仔细看看