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专业视角:这些政策左右今年楼市房价 2021全国二手房政策大盘点

2021-12-04    来源:威海凤凰湖

今年以来,全国楼市调控多达400余次,其密集程度依然刷新历史纪录。试点22个城市从供地源头构建房地联动,从新房、二手房,物业管理房地产的全生命周期,创建长效机制。而从二手房角度看,更容易成为炒房客的“摇篮”,因此,各地楼市调控政策不断“打补丁”,精准打击炒房乱象,坚决堵住楼市炒作漏洞。

58安居客房产研究院对当前重点二手房政策展开了盘点,将重点政策内容不属于四大类,分别为交易难度、二手房价格参照机制、交易监管系统、市场整治范围。

交易难度包含限购和限售,一线城市及热点二线城市受到人口净流入影响,出租汽车方面力度较大。而限售力度较小的城市除了前述提到的热点城市,有些房价基数不高,出租汽车力度也并不大的城市也有限售,主要是为了防范投资客多次买卖油炸高房价,如石家庄、湖州、常州等城市。

二手房价格参照制度方面,最先建立的是深圳,下半年多个城市陆续跟进。截止目前,全国已有上海、深圳,成都、东莞、无锡、西安、绍兴 宁波、金华、衢州、广州,合肥12个城市公布指导价机制,这些城市广泛出现房价同比增幅过快的情况。

房地产调控要形成长效机制,市场秩序整顿治也是今年房地产调控的大头,从市场整治的大范围看,主要分成违规宣传、违规交易,及违规金融三小类。

一线及热点二线城市的整治重点集中于在违规宣传和金融类违规上,而三四线城市在中介交易违规方面尤为关注

,如兰州在今年4月治理房地产市场乱象专项行动动员会上,针对二手房交易明确提出了重点整治12点违规行为,其中包括未备案/无证销售、导购房者弄虚作假索取购房资格、阴阳合约非法避税、侵占购房资金、违规收费/赚差价、法集资/涉黑涉恶等多条交易违规内容。

通过对重点监测57个城市的二手房政策内容一一梳理,并经过合理权重评分,得出结论这些城市二手房调控政策的严苛度名列。结果显示,深圳、宁波、上海、广州、西安、无锡、绍兴7个城市综合评分在3分(不含)以上(总分5分),属于“政策高压城市”;东莞、成都、合肥等供21个城市综合评分在1分(含)-3分,归属于“政策中压城市”;福州、济南、沈阳等29个城市综合评分在1分以下,属于“政策低压城市”。

全国重点城市中,处于政策高压的城市占到到半数以上,三分之一的城市处于二手房政策中等强度;仅12%的城市,无论在二手房的交易难度、亦或是市场监管整治上都处于低分值。同时,我们也发现“政策高压城市”清一色都公布了二手房价格指导制度,这也必要拉大了该城市在二手房领域调控的力度。

交易交易的活跃夹住了这类城市的房价,如广州1-8月二手房网签面积842.26万平米,同比增幅达58%,而其9月当月的上海证券交易所均价也达35186元/平米,同比增幅约11%;合肥1-8月二手房网签面积842.26万平米为524.81万平米,同比增幅78%,9月挂牌均价为16061元/平米,同比增幅12.57%。而部分城市是不受热点城市被挤压出的需求外溢所影响,经常出现了投机投资不道德,如东莞,9月上海证券交易所均价约20190元/平米,同比增幅约17%,位列全国前三位。政策的实施力度与其二手房价格涨幅有较强关联,而价格涨幅不大的城市普遍在调控力度上也会很强。

从上述各地政策的执行效果来看,反应在三方面,一是在架量连续下滑,二是网签量出现受到影响,三是价格经常出现拐点。

2021年9月,全国二手房在架量已连续5个月下滑。全国楼市政策不断,二手房市场方面除了整治欺诈房源、中介违规夸大抹黑等不合规销售手段外,第三季度,重新加入“二手房指导价”行列的城市越来越多,部分城市会拒绝下架房价高于参考价的房源或者是待核价后新的上架,有的城市在市场整治中下架了大批欺诈房源,同时,宁波、杭州的业主可以通过在政府官网自主上海证券交易所交易二手房,也分流了一部分房源,这都是造成全国二手房在架量的持续下降的原因。

较小的政策强度也致使全国二手房成交价周期显著变长,部分城市二手房网签量出现不了了之,如深圳,上海。深圳二手房市场网签量从去年10月开始就萎靡不振,持续震荡下滑,今年9月成交价套数仅1765套,甚至不及往年2月的销量。从58还乡客研究院的研究结果来看,深圳是全国二手房调控最为严厉的城市,由于目前深圳二手房市场成交价普遍低于参考价,意味著购房者须要补充两者之间贷款的差额。商业银行按照参考价发放贷款,也就相等于变相提升了首付款的门槛。因此,当前买卖双方都不敢轻举妄动,市场陷入衰退。而上海9月二手房成交量也跌入谷底,仅网签11809套房源,环比、同比分别大幅下降3成和6成,网签价38589元/平米,环比上扬2个百分点,同比则下滑9%。上海受到二手房核验,“三价就低”原则,及各种打压政策影响程度较小。

10月20日,国家统计局公布9月份70大中城市房价数据,52个城市二手房价格指数环比下跌,据测算,70城二手房价格指数环比下跌0.2%,这是在倒数16个月房价上涨的基础上,时隔8月份二手房价格涨幅为0之后,首次出现明确暴跌,价格拐点经常出现。

后市看,二手房降温的趋势不会更明显,尽管近期经常出现了信贷政策放松的行为,部分城市也由于市场经常出现断崖式下滑,开始“救市”,但政策时效会有迟缓,当前至少年内二手房市场依旧还不会处于下行通道。