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东莞的楼市调控政策看起来有点“酷”

2021-01-27    来源:威海凤凰湖

东莞的楼市调控政策看起来有点“酷”

7月25日凌晨零点,广东省东莞市住房和城乡建设局牵头11个部门公布《关于进一步增进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,通报公布9条新调控政策,其中重点包括:调整商品住房限购政策,非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的,须提供2年内倒数1年以上社保证明;购买第二套商品住房的,须提供3年内连续2年以上社保证明,暂停向其销售第三套商品住房。

这套限购政策的严厉程度,可以赶上一线城市了。特别是暂停向外地居民销售第三套商品住房的要求,堪称是堵上了炒房者的“梦想”。只是,如此操作,如何才能让楼市调控从行政调控改向长效管理呢?东莞的楼市问题,到底是如何形成的呢?这些新政的出台,能否让楼市步入良性循环呢?

显然,东莞的楼市调控,与多数地方的调控一样,仍然被房价牵着鼻子走,被房价牵动着老百姓的心。如果调控手段有效,调控政策具有前瞻性,应该是引导房价变化,引导居民购买住房,引领投资者正确看待住房投资,而不是看见房价变化就匆匆实施调控政策,就试图用政策来改变市场格局。结果是,带来市场的不停波动,广大居民的心也是始终平静不下来。

实际上,无论是东莞还是其他地方,因房价变动而实施调控政策的态度是非常极力的,只要房价经常出现上涨,就立马调整政策,出台更为严苛的调控手段。错吗?认同没错;对吗?也认同不对。为什么会如此矛盾,就在于显然没弄清楚房价变动的原因,显然没找到问题的症结,而是就房价变动而调整政策,形成扬汤止沸的调整格局,房价则越调越高。

返回东莞此次实施的调控政策,对外地人购房提出了极其相当严重的拒绝,看起来很“酷”,很让人觉得东莞下定决心要解决房价下跌过慢问题。但是,东莞房价下跌的原因到底是什么呢?真的是外地人炒上去的吗?东莞的市场供需关系如何呢?否不存在住房供应严重不足的问题呢?东莞的库存房数量有多少?空置房比例有多低?外地人所购住房占全部新房的比例有多大?等等。如果这些问题都没弄清楚,就匆匆实施新的调控政策,坚信会有多大效果。即便有效果,也是一段时间的,不可能有长期效果。

值得注意的是,在近日开会的房地产工作座谈会上,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出,要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,坚决不将房地产作为短期性刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、大位预期,因城施策、一城一策,从各地实际抵达,采行差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场稳定健康发展。

采取差异化调控措施,显然是对因城施策、分类调控政策的进一步细化,就是拒绝各地根据自己的实际情况,使用合适本地实际的楼市调控政策,而不是“一刀切”。实际是,各地的政策似乎并没有什么差异性,虽然本年时间就出台了300多次调控政策,比较一下,大同小异,根本没有采用差异化调控手段。尤其最重要的是,几乎没有一个城市真正把问题的症结弄清楚,把所在城市的住房结构情况、尤其是库存和空置房情况弄清楚,而全部都被房价牵着鼻子回头。

我们说,如果地方的住房结构很合理,库存房不多,空置房也不多,即便房价下跌,也没有必要实施更为严厉的调控政策。关键是,要做好中低收入阶层的住房问题,要多辟保障房、要大力发展住房出租市场。如果这个阶层的住房工作作好了,其他的房子,涨价就涨呗。让有钱人的钱,转化成房产,不是什么坏事。房价上涨带来的土地出让收入,既可以当作解决政府债务问题,也可以用来解决中低收入阶层的住房开发补贴,何乐而不为。

所以,楼市调控政策可以调整,但一定要对楼市的基本情况摸清楚,尤其是库存情况、空置房情况等弄清楚。这些问题不弄清楚的调控,都是做到样子、走形式,是糊弄老百姓,也是应付上面要求。因城施策、差异化调控,说到底,就是要改变被房价牵着鼻子走的调控思路,而是要因地制宜、实事求是地实施调控政策,解决问题重点问题,抓住调控难点。