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“往年真不是这个价!”租房旺季到了,租金却降了!市场逆境求生

2020-11-25    来源:威海凤凰湖

即将转入7月盛夏,30度高温天气依旧温暖没法北京的租房市场,租金依然“跌跌不休”。

社科院发布最新数据表明,5月核心城市租金继续暴跌,房价与租金走势进一步背离。北京、上海、广州、深圳4个一线城市住房租金均经常出现暴跌。

而6月以来,传统的租房旺季面临“不旺”的窘境。贝壳研究院数据显示,6月前三周(1-21日),包括北京在内的全国重点18城平均租金水平从41.7元/平米降至了40元/平米。

北京租金的降幅更大,坐标北京,近期正在换房的中证君对租金的上升感觉颇深,往年真不是这个价……

中国社科院财经战略研究院邹琳华指出,租房市场状况是商品房市场的最重要基本面,一二线城市住房租金水平如果之后下滑,将造就下半年住房销售市场并转冻。

低迷的租金

中介:“这套很不错,80平米的朝南正规一室一厅,距离国贸步行只要15分钟。”

中证君:“房子很满意,但就是租金一个月12000有点太贵了,租不起啊。”

中介:“早就不是你看的这个价了,现在业主报9800,还能再谈。”

中证君:“这套我看已经挂出来很幸了,怎么还没有租出去,是不是有什么别的问题?”

中介:“哎,市场不好,现在都出租得比较慢,基本上要悬挂出来一两个月才能成交,有的业主一开始心理价位也比较高,挂牌价格太高了,这套就下调过两次价。”

中证君:“价格还是有点太高了,算了吧……”

中介:“没事,咱再看。楼下还有一套同户型8000的,就是家具不全,需要自己配点,要不要想到?”

中证君:“回头起!”

以上是中证君最近在北京换房的真实经历。其实不仅是北京,一线城市以及不少热点二线城市租金都在降!社科院报告数据表明,5月,一线城市中,深圳、北京租金暴跌最快,上海相对陡峭。其中深圳环比上升3.15%,北京环比上升1.41%。

二线城市中,除厦门环比下跌1.84%外,其他各城市均有一定幅度的下降。降速较慢的有武汉、南通、沈阳、苏州、东莞,租金环比分别上升6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。

社科院纬房租金核心指数

图片来源:社科院

邹琳华表示,租金水平是城市经济的最重要晴雨表。虽然即将转入传统的租房市场旺季,但租金反而下滑,表明一二线城市低收入及收入状况或不及预期。这其中,既有疫情的直接影响,也有经济结构被动调整的因素。

贝壳研究院指出,北京出租市场成交量短期内迅速下降,短期价格稳中有降,中长期来看,疫情对北京出租市场的影响未消除,租金下跌动力严重不足,可能会之后保持稳中有降的态势。

长租公寓逆境求生存

租房市场的低迷对作为“二房东”的长租公寓也带给重创。疫情的暴发让众多长租公寓公司损失惨重,频频爆雷,经常出现了“资金链脱落”“房东、租客两头不吃”“负责人失联”等一系列传闻。

近日,有媒体同行表示不少长租公寓已暂停收房,并要求部分现有房源的房东降价。

“随着疫情逐渐可控,各地开始停工复产,但住房出租市场仍正处于低迷状态,尚未完全恢复。对长租公寓而言,疫情不仅使得企业现金流经常出现困境,出租率下滑、租金大幅下跌、退租问题等也接踵而来。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

丁祖昱回应,未来租金仍将在一定时间内正处于低位。在长租公寓行业规模增长衰退、企业分化激化的环境下,疫情激化了行业配对,未来头部企业的强劲运营能力将进一步突显。

坚挺的房价

然而“魔幻”的是,虽然租金起不来,房价却没有下去,房价与租金走势进一步背离。

24日,易居研究院公布百城房价报告显示,1-5月,全国百城新建商品住宅成交均价为15499元/平方米,同比下跌11.2%。

由于近期新增供应的楼盘较多,降价促销、积极蓄客是主流操作者,因此,住宅价格涨幅有所收窄。但就一线城市和杭州、成都等部分热点二线城市而言,房价仍在“躁动”。1-5月,4个一线城市新建商品住宅成交价均价为46548元/平方米,同比上涨7.9%,涨幅较1-4月有所扩大。

图片来源:易居研究院

长期预期与短期的空间需求背离

邹琳华指出,房价反映的是长期预期,租金体现的是短期的空间市场需求,所以二者有时出现背离也很正常。

“租金下跌反映的是短期空间市场需求的上升,这里的原因很多,主要是疫情的影响,以及经济增长速度下降。”邹琳华说,“房价下跌,主要是不受货币环境宽松的影响。但房价归根到底是要租金作为承托的,如果租房市场持续不景气,房价最终会走低。”

中泰研究所首席策略陈龙也回应,虽然疫情短期抑制了居民的购买需求,甚至激化经济下行的压力,从而影响了未来租金的预期,但是宽松的货币环境对短期的房价形成承托,尤其是区位优势显著的地区房价下降压力与动机更弱,甚至经常出现不跌反升的现象。

“以深圳为事例,自2017年以后,深圳房价与租金的关系从很弱正相关性改以明显胜相关性,即相关系数从0.29转为-0.72。这也就解释了一线城市房价投资属性更强,对利率更加脆弱。不受疫情的影响,经济广泛上行,租金下滑趋势明显,但利率上行支撑了房价。”陈龙说道。

至于租房市场何时才能修复,邹琳华认为,还是要看低收入增长状况,目前不好下定论。按以往的经验,每到毕业季,租金都会季节性上涨。但因为疫情被打乱了毕业周期,目前还有待仔细观察。

房价方面,易居研究院表示,从全国范围来看,未来房价涨幅出现明显声浪的可能性不大。今年2-3月,各大房企销售数据非常低迷。从半年业绩压力角度看,6月份依然不会降价促销,这也会带动全国百城房价涨幅曲线之后下行。个别城市近期房价有抹黑,必须大力管控交易秩序,以促进房价和预期的平稳。(王舒嫄)