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楼市政策或一年后松动!

2020-11-19    来源:威海凤凰湖

来源:同策研究院

作者:同策研究院

新冠疫情加大了中国经济上行压力,会对房地产市场产生多大影响,特别是房地产政策的变化趋势备受关注。总结2003年SARS结束后政策走势,为避免经济过慢下滑,中央对房地产行业采行了“先扬后抑”调控措施。那么,在此次新冠疫情,楼市政策否不会以当年SARS时期的政策走势作为参照,我们认为,当前新冠疫情对经济的影响尚在持续中,还存诸多未知了之处,但大规模楼市放松政策不会作为首选项。那如何辨别楼市政策不会经常出现放松,我们认为大致有如下三个指标可以作为参考。

一:M1与M2增速差否正处于低谷期

从逻辑上看,居民消费使得货币从M2(居民长期存款)转移到M1 (企业活期账户)上,M2过高而M1过低,指出投资短路、需求不旺。而M1过高M2过较低,指出需求强劲、投资不足。因而在M1与M2增长速度劣的低谷期居民买房消费意愿弱、国家适度放开调控促进消费;M1与M2增速差的高峰期、国家放宽调控政策抨击过热的市场。因而从M1-M2增速周期的看作,高峰期往往放宽调控政策、低谷期往往放开楼市调控。

二:是否大规模房价下跌

从房价变化角度看,2012、2014年两次政策改向均预示着大规模的各城市房价暴跌现象。从统计数字上看,1、至少多达40个城市房价同比暴跌,2、随后更多的城市房价同比暴跌,3、百城、70城房价同比实质性暴跌。从房价指标看,当前2020年2季度尚不满足楼市政策转向的房价条件。

▲数据来源:wind,同策研究院。页面小图看大图。

三:市场销售情况

从市场销售角度看,结合2008年救市,找到商品住宅销售金额、面积同比增长速度实质性连续上升也是政府对调控政策改向的一个参考指标。同样这个的判断指标也在2012、2014年两次政策转向上得到验证。但相比于价格指标,销售金额及面积指标具备明显滞后性,约连续2个季度的销售面积、金额下跌才出现政策改向。

因此我们以上述三个指标作为参照,目前出现政策放开的可能性尚不具备条件。

那未来全国楼市政策何时不会转向宽松。从货币周期(M1、M2增长速度差周期)、全国房价周期变化两个维度的检验来看,在周期交叉的波峰处一般不会放宽调控政策,而周期交叉的波谷处一般不会放松调控政策,也就是说当房价正处于上行周期,市场需求不旺的时候,调控政策不会出现放开。2021年3季度左右是下一轮房价同比增速与货币周期交差的谷底,而新冠疫情对宏观经济的冲击可能加速这一谷底的到来。预计2020年年底至2021年1季度左右,可能会经常出现调控政策转向宽松的标志性事件。

▲数据来源:wind,同策研究院。点击小图看大图。

从本轮楼市调控(从2016年10月开始计算出来)的周期来看,符合每7个月左右进行一次楼市调控政策的调整,不受冠状病毒负面冲击,“保经济增长、保就业”压力较小,财政及货币政策同时推出,但也产生了资金违规流入楼市的漏洞。因而近期政策导向主要是平稳楼市、会立刻放松。预计7个月后,2021年1季度左右不会出现政策调整的新一个窗口,融合市场货币及房价周期辨别,将经常出现楼市宽松政策。