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楼市的“后浪”在哪里?-地产频道-北方网

2020-09-14    来源:威海凤凰湖

内容提要:

深沪杭最近数据表明,楼市里的本地换房需求正在兴起,突显了极强的购买力。

  浅沪杭最近数据显示,楼市里的本地换房需求正在兴起,彰显了极强的购买力。

  当其他行业(餐饮、零售、旅游等)还在超过两位数的“负增长”区间绝望时,楼市已经悄然回暖。克而瑞最近发布的2020年4月数据显示,100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元,较3月环比上升17.2%,与去年4月同比基本持平。刚刚过去的“五一”长假,根据贝壳研究院的数据,18个城市二手房日度成交量同比快速增长60%左右。官方数据也坐实了楼市回升,3月份70个大中城市中,一二三线城市房价均出现下跌。

  近期,大家在关注,楼市还有没有“后浪”,“后浪”在哪里?从深圳来看,房子很紧缺,逼得政府把今年的宅地供应量减少了一倍,甚至要在变电站、消防站配建出租房。1000公里之外的青岛,二手房价跌回了3年前,挂牌量接近10万套,创历史新纪录。一个朋友说道,2016年他在老四方区卖的一套房子,现在挂出去半年了,连个谈价格的都没。在笔者西北老家的某四线城市,几个亲戚都想要把县里的房子卖出去,但挂出去2年多了,无人问津。

  这20年楼市昂扬向上,海量供应的房子一浪高过一浪。业内的朋友说道,把自建房、公房、小产权房、公寓、军产房等全部算在内,估计除京沪浅之外,没哪个城市不不足。而且,二手房供应的“前浪”正拍过来,新房的“后浪”难有新高度。

  笔者在wind上查找了国内各大城市城镇居民的农村居民收益,发现这两年都告别了两位数的增幅,中等和中低收入组的增幅甚至低于M2和GDP的名义增幅。根据央行调查报告,中等和中低收入的偿债压力较轻。未来,大城市住房市场需求的主体(上车也好,提高也好),就是中等和中低收入组。疫情后,中等和中低收入人群的收入更不乐观,这对楼市“后浪”的高度来说,不是个好消息。总之,疫情后楼市逆势回升,加重了很多人的担忧。

  疫情虽恶化但并未完结的当下,楼市很快回升,一方面折射的是中国式的地产逻辑,也即“大位楼市”导向。“稳楼市”是从上到下的政策目标,而居民家庭资产“高配上地产”,也倒逼政策不得不要“大位楼市”。同时,“财政加码”、“基建发力”更增强了地产的输血效应,比如近期热点城市都把“压箱底”的好地块拿出来卖,并不断试探“房住不炒”的底线,实施性刺激政策,彰显了各地对于楼市回升的反感诉求。因此,买家敢入场、卖家敢涨价,赌博的就是这个逻辑。

  如前所述,多数城市的房子供应不足了,买家注目的是结构性机会。近期,浙江的一个小老板说道,他很寄予厚望深圳宝安,让我老大他引荐一个项目。这让我回想2015-2016年那一轮房价下跌,很多北京客户买深圳的公寓。可见,除了深圳本地居民超配地产,外地市场需求也很大,如同厦门房价是全球闽南人压低的一样。市场最聪明,疫情下,受影响最小的(甚至受益),就是互联网、信息、科技、咨询等,这些低收入的行业集中在深圳、杭州、上海和广州等城市。

  2019年,人口流入最少的,也是杭州、深圳、广州。上海纾缓人口,居然也增加4.4万人。疫后修复,国家还是重视这些新兴行业,包括搭起在这些行业上的“新基础设施”,以及与这些行业共生的咨询服务(会计、金融、法律、审计等)。所以,疫情后货币、财政双双发力,最受益的就是这些行业。因此,即便深圳、杭州、上海的房价已很高了,但预期也好、收入也好、避险市场需求也好、外地买家也好,都反对房价之后下跌。而且,深沪杭最近数据表明,楼市里的本地换房市场需求正在蓬勃发展,突显了极强的购买力。深圳的政策也在鼓励换房,让存量房流通起来,让新的转入者实现住房梦。就如同近期零售价格又返回2000元/瓶的茅台(600519)一样,低收益更偏爱消费高端商品,但第二档的五粮液(000858)消费也不俗,这就是楼市的“后浪”。

  (作者系由广东省住房政策研究中心首席研究员)