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影响所有买房人!2020上半年楼市重磅政策都在这

2020-12-03    来源:威海凤凰湖

不知不觉,2020年已经走到了一半,又到了年中盘点。上半年楼市有哪些大事件令你印象深刻? 为全方位呈现出2020年上半年房地产行业形势,乐居特别策划——2020全国&大湾区&广州楼市盘点,从政策、市场、交通规划、土地、城市更新等方面,进行总结总结和全面剖析,并展望下半年房地产走势。

过去半年,从市场疲软到全面反弹,从变相放开出租汽车到城市再掀抢走人大战,从多地楼市躁动、哄抬房价到政府出拳整治、再次申明“房住不炒”……上半年的房地产市场可谓是跌宕起伏,魔幻重重。

01

中央申明“房住不炒”

一城一策稳楼市

政策是指引房地产稳步前进的风向标,2020年上半年,坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。

·2月19日,央行发布的《2019年第四季度中国货币执行报告》中强调,坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,按照“因城施策”的基本原则, 加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

·2月21日,央行开会2020年金融市场工作会议,部署2020年六项重点工作。就房地产而言,维持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性,继续“因城施策”实施好房地产长效管理机制,促进市场平稳运营。

·3月3日,人民银行会同财政部、银保监会召开金融反对疫情防控和经济社会发展座谈会暨电视电话会,也特别强调坚持房子是用来寄居的、不是用来油炸的定位和“不将房地产作为短期性刺激经济的手段”拒绝,维持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

·5月18日,中共中央、国务院发布“关于新时代减缓完善社会主义市场经济体制的意见”。认为稳妥前进房地产税立法。健全地方税体系,调整完备地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步不断扩大地方税管理权。

在推迟了两个半月的2020年全国“两会”上,《政府工作报告》再次重申“坚持房子是用来住的、不是用来油炸的定位,因城施策,增进房地产市场平稳健康发展。” 虽然与历年比起,今年政府工作报告对房地产市场的阐释只有短短38个字,也没托“不以房地产作为短期性刺激经济的手段”等内容,但“房住不炒”的定位是恒定的,即使在疫情影响下,楼市调控依然没有缺席。

02

三度降准、LPR两度上调

房贷利率上行趋势显著

2020年上半年央行三度降准,获释长期资金约1.75万亿元;对LPR调整了两次,一次在2月,一次在4月;房贷利率呈现趋势性松动,其中5、6两月迭创2018年以来新高。

三度降准: ·1月1日,央行送来出开年降准“大礼包”,宣告于1月6日实行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元,以反对实体经济发展,降低民营企业融资成本。 ·3月13日,央行决定于3月16日实行普惠金融定向降准,对超过考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。 ·4月3日,央行对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向上调存款准备金率1个百分点,于4月15日和5月15日分两次实行到位,每次上调0.5个百分点,共释放长期资金约4000亿元。

LPR两度上调: ·2月20日,1年期LPR从4.15%下调至4.05%,5年期以上LPR从4.8%下调至4.75%。·4月20日,1年期LPR从4.05%上调至3.85%,5年期以上LPR从4.75%上调至4.65%。 据融360数据表明,6月全国首套房贷款平均值利率为5.28%,环比下降4BP;二套房贷款平均值利率为5.60%,环比上升3BP,连续6个月走低。

今年两会上特别强调“稳健的货币政策要更加灵活性适度”,并明确提出了综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增长速度明显低于去年。这表明,今年货币政策将整体维持严格基调。 因此,业内预计今年下半年LPR仍有进一步下调的空间,这将造就房贷利率的上调,进而在一定程度上性刺激市场需求释放,提升楼市成交量,造就房地产发展。

03

助力市场衰退,

地方出台“纾困”政策

针对疫情影响,政府在上半年实施不少“纾困”政策。如1月26日,银保监会发文表示,受疫情影响人群可延后偿还债务房贷;2月1日,中国人民银行等五部门牵头实施金融措施支持防控疫情;5月9日,发改委等八部委发布文件,帮扶小微企业等减轻房屋租金压力等等。

各城市在上半年前期也积极公布相关扶持政策,为企业解压。政策主要涉及中止限制性规定、延长土地出让金缴纳时限、调整进竣工期限、减少商品房预售条件等。 如浙江省公布的反对政策提及,因疫情影响无法按约定签定《成交价澳门基本法》《土地出让合约》或交纳出让金的,不收取滞纳金;未能按期交地、动工、完工的,不算入违约期并不缴纳违约金。 天津也明确,对已签定土地出让合同或在此期间新取得建设用地使用权的企业,可自动延期交纳土地出让金,延期期间不产生滞纳金(或违约金)。 西安出台的土地新政提及,疫情防控期间,新的转让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内交纳土地出让价款的50%,用地单位开具承诺书后,余款可按合约誓约分期交纳,缴款期限最久不多达一年。

此外,无锡市明确楼栋已完成25%投资额即可预售;苏州取消封顶和现房销售,土地出让价格多达市场指导价,不必须封顶销售;山东有助于降低商品房预售条件和预售资金监管存留比例;太原表示开发建设资金达25%可申请预售…… 在疫情期间,各地政府纾困性政策的实施,为助力房地产走出困境,推动市场企稳转好,起着了大力的引领和支持作用。

04

松严共存,多城经常出现“政策一日游”

在疫情冲击下,为转录房地产市场衰退,造就当地经济发展,自2月份起,全国包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安等在内的多个城市,陆续公布相关政策助力楼市发展。但这些政策墨迹还未干,就被后撤了下来,未能逃亡过“一日游”甚至是“半日游”的命运。

易居研究院智库中心研究总监贤跃进回应,涉及购房限制的政策条款被撤回或调整,解释涉及限购、首付等方面的政策调整需谨慎。“房住不炒”依然是政策调整的前提,部分政策放开的尺度过大,更容易被取消。

除地方城市外,一些银行对首付贷款政策展开调整的“传闻”也络绎不绝。 如,网传湖州银行将“首套房由低于30%下调至低于20%,二套房由最低40%下调至最低30%”;浙商银行将“非限购城市首套房的首付比例从原来的三成徵降至二成”;工行绍兴支行“将二套房首付比例从6成降到3成”;星展银行深圳支行“二套房首付7成变3成”等等。 这些银行均对网传降首付信息不予了否认和辟谣。 强化楼市监管,整治市场乱象 与此同时,也有一些城市不仅不“放开”,反而强化楼市监管,整治哄抬房价等市场乱象。

比如,1月4日,据唐山市互联网信息办公室官方微信披露,唐山市政府对房地产开发企业销售商品房行为、房地产中介服务机构代理销售商品房不道德等进行规范。通知明确提出,购房人出售新建商品住房,自网签之日起42个月内不得上市交易。 4月30日,东莞市针对市场恶意炒作、哄抬房价现象发布通报,提及不得公布欺诈房源信息,生产房源紧张假象,不得利用网络软文、自媒体公众号、微信、短信等形式公布、传播炒作房价下跌的不实信息,妨碍市场秩序。

东莞房地产中介协会6月10日又公布了《关于禁令房地产中介机构及从业人员违规参与哄抬房价不道德的通报》,呼吁行业杯葛不当炒作不道德。同时,东莞住建局要求从6月16日至8月,在全市范围内的组织积极开展房地产市场乱象专项整治行动。 海南因为历史原因在,对楼市问题更为慎重。4月22日晚间,海南省人民政府网公布关于进一步平稳房地产市场的通知,指出将实行严苛的限购政策,在已实施出租汽车政策的基础上,实行全域出租汽车。

6月8日,海南省委书记、海南省人大常委会主任刘赐贵在国新办发布会上表示,海南的房地产不是外面想多少就建多少,海南无法成为房地产的加工厂。“海南的土地是有限的,而且历史上也有过教训,因此在构建现代化产业体系方面不能是单一的。”

6月15日,海南再提坚决“房住不炒”,推动房地产市场平稳健康发展。并要求,以壮士断腕的决心坚决破除“房地产依赖症”,之后严格执行全域出租汽车等政策,进一步强化城市主体责任,实行重点城市“一城一策”,大位地价、大位房价、稳预期,建立健全房地产调控长效机制和调控评价考核查处机制,坚决做到任何项目不附带商品房用地。 由此可见,在“房住不炒”定调下,楼市想出现大幅度的“松绑”基本上是不太可能的。

05

落户门槛减少

城市“抢人”大战再升级

自2017年以来,全国不少城市之间相互角力,纷纷打响“人才争夺战”,并在2019年迎来首次“抢人”高峰。克而瑞数据显示,去年发布或升级人才新政的城市多达73个。

2020年上半年,随着停工复产有序前进,全国各地再次迎来一波放开落户、中止落户限制政策出台的热潮。

·3月20日,苏州市发布《市政府关于调整人才落户涉及政策的通知》,认为有来苏低收入意愿并具备全日制本科学历及学士学位以上人员,在人事档案转入后可申请人办理落户。

·5月1日,浙江省实行新的“常住人口户口登记管理规定”中具体,中止父母投奔落户年龄容许,限制集体户成立条件,容许人才公寓、酒店式公寓等成立集体户。

·5月初,山东省人力资源和社会保障厅等13部门联合印发文件,提出拓宽就业渠道、鼓励基层低收入、增大引才力度等,并表示全省全面放松对高校在校生、毕业生的落户容许,全省16市均可先落户后就业。

·6月30日,据福建公安公众服务网消息,福建省印发《关于深化户籍制度改革促进基本公共服务均等化的若干措施》,进一步放宽放开重点城市落户政策。其中,福州市辖区、厦门市缩短参加城镇社保年限,中止连续居住于年限拒绝。 落户门槛进一步减少,而对于城市来说,着力解决人才的居住问题,落户给与购房补贴等多重受到影响,才是吸引人才、觅人才的关键所在。

据不完全统计,今年以来,有数多达50个城市发布的人才政策涉及购房补贴。除了新的一线、二线城市之外,一些三、四线城市在这场没硝烟的“战争”中,表现得也尤为活跃。

在这些设施的购房补贴政策中,部分城市为吸引顶尖人才,购房补贴额度甚至低达数百万元。如,杭州在实施“人才生态37条”的有关补充意见明确提出,给予A类顶尖人才“一人一议”最高800万元购房补贴;上海青浦区对引进的高层次人才最高给予500万元购房补贴;山东潍坊、浙江台州给予高层次人才最低300万元的购房补贴等等。

公众号“丁祖昱评论楼市”指出,“抢人大战”的愈演愈烈,在一定程度上是对去年人才政策的沿袭,而今年出于完全恢复城市经济发展的考量,部分城市仍然期望通过人才新政来获取劳动力。 不过,“丁祖昱评论楼市”也回应,在“房住不炒”的主基调下,当下房地产市场已转入调整期,未来也不大会经常出现大涨大跌,因此,人才新政对楼市利好程度受限,只能靠新政较难经常出现市场翻转行情,尤其是对城市房价的拉动力将显著弱化,实难重演以往房价快速上涨行情。

06

加快改建老旧小区,城市更新热度不减

随着城市发展踏入存量时代,城市更新成为人们热议的话题。近年来,上至中央下至地方,纷纷实施城市更新相关政策,减缓推进城市老旧小区改造。 进入2020年,城市更新热度持续提升,从上半年出台的涉及政策中,或可窥见一二。

中央层面: ·4月14日召开的国务院常务会议上,确定增大城镇老旧小区改造力度:2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍,重点改造2000年年底前建成的住宅区。

·14月16日,国务院政策例会吹风会再次聚焦城镇老旧小区改造工作。住房和城乡建设部副部长黄艳介绍,与之前各地已经展开的城镇老旧小区改造工作比起,本次改建将更加全面、综合地实行。

·5月22日,十三届全国人大三次会议上,李克强总理在《政府工作报告》中明确提出,计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持安装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

·6月16日,在国家发改委举办的新闻发布会上,新闻发言人孟玮介绍未来新型城镇化建设的重点工作时回应:以老旧小区改造为抓手,减缓推进城市更新,切实改善群众的居住于条件。

地方层面: ·4月3日,内蒙古巴彦淖尔市公布文件提出:今年全市计划改造城镇老旧小区112个小区、108.37万平米,改造牵涉到临河、前旗、中旗、五原、磴口、后旗6个旗县区290栋楼、12906户居民。

·5月7日,深圳市规划和自然资源局具体:新供应公共住房用地和通过城市更新、棚户区改造建设公共住房的存量用地,直接划入安居工程年度实施计划。

·6月,浙江台州市府办下发城镇老旧小区改造工作实行意见,明确提出到2022年,台州市将完成实施城镇老旧小区三年改建计划,改造小区100个以上,改造面积约300万平方米以上,每个县(市、区)都要打造1个以上高标准改建样板。

·6月11日,上海市寄居建委主任黄永平在“2020上海民生专访”中表示,上海今年旧改为推进将按照“能快则快”的原则展开,原有改为完成数量将超过原计划的55万平方米原有改为面积、2.8万户获益居民。

·6月19日,湖北省政府发布《大力盘活存量建设用地服务高质量发展若干措施》,提到将城镇老旧小区改建纳入范围;持续增大旧城区、原有厂房、旧村庄改建力度,提高城市功能和土地利用效率。 此外,据贵州发展改革委消息,今年1-5月,贵州民生工程实事完成投资434亿元。其中,共启动实施老旧小区改建工程5.96万户,建成城镇保障性安居工程5.7万套,新建停车位3万个,建设城区户外劳动者综合服务站1万个;59个小区、516栋、11884户已启动实行老旧小区改造工程进场施工。 可以预见,在政府大力引领反对以及社会各界的积极参与下,城市更新将全面提速,进入崭新的发展阶段。 有关城市更新,乐居后续将推出首本《城市更新年鉴》,高度总结城市更新贵重内容与数据,系统梳理各地城市更新项目及成就等。若无注目!

结 语

2020年上半年,在“房住不炒”的大方向指引下,房地产市场总体保持稳定,但少数城市也不乏躁动现象,如放开出租汽车政策频频“试水”、市场炒作氛围浓烈、网传减少首付比例等,政府都及时出拳整治;展望下半年,在疫情影响、整体经济上行环境中,楼市调控政策或将之后维稳,经常出现大幅度放宽和放开的可能性并不大。

乐居大湾区综合整理部分资料来源:克而瑞研究中心、丁祖昱评论楼市

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文章来源:乐居买房