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成交量连续三周上涨北京7月租房市场回暖了吗——凤凰网房产北京

2020-10-17    来源:威海凤凰湖

成交量连续三周下跌 北京7月租房市场回暖了吗

疫情防控形势向好叠加毕业生回流,此前受疫情影响而延期入市的出租需求正在逐步释放。贝壳研究院7月20日发布的租赁周报表明,7月第三周,在全国重点18城中,北京及周边出租成交量涨幅最大,其中北京环比涨幅约14%。变长时间线来看,7月以来,北京近三周租赁成交量环比涨幅均在14%以上。在经历了“不旺”的6月传统旺季后,7月出租成交量连续三周上涨,否意味著北京租房市场真的回暖了?  

环比快速增长均超强14%  

贝壳研究院7月20日发布的租赁周报表明,7月第三周,全国重点18城出租市场成交量下跌,相比7月第二周环比上涨1.2%。分城市来看,成交量涨幅最大的仍然是北京及周边,由于市场仍正处于恢复状态,北京市租赁成交量环比下跌14%,廊坊市成交量环比上涨20%。  

北京租赁市场的热度回落,在7月以来的周度成交数据中已然有所显出。  

根据贝壳研究院过往周度出租数据,北京商报记者梳理发现,7月以来将近三周,北京租赁市场成交价的环比涨幅一直正处于较高水平:第一周成交量环比涨幅为14.8%,第二周成交量环比下跌16%。  

进入7月,“止跌上涨”沦为国内重点城市租赁市场、尤其是北京租赁市场成交价的最主要特征。据理解,上半年受疫情影响,国内重点城市租赁市场的季节性规律遭到打破,传统旺季并不“央”。在企业聘用市场需求大、高校毕业生租房市场需求充沛的北京,原本6月向来是全年成交的旺季,但因受新冠肺炎疫情的影响,北京出租市场在今年传统的毕业租赁旺季却表现“失色”,6月成交量环比降低将近两成、租金跌5%。  

单周租金微降0.4%  

从机构数据来看,7月以来北京出租市场交易量回升,市场交易基本恢复。从区域看租赁成交情况,贝壳研究院数据表明,北京市成交量前三的城区依次为朝阳区、海淀区和丰台区。  

北京商报记者了解到,上述三个区域一直是北京市租赁房源成交量的前三名,原因在于出租住房存量大,并且商务区集中、出租市场需求多。  

贝壳研究院高级分析师黄卉讲解称,将近两周成交量涨幅最高的区域是大兴、丰台和西城区,主要是因为这几个城区在6月不受疫情影响最大。从成交价价格来看,大兴和海淀租金价格有所上涨,其余城区7月第三周租金仍环比下跌。  

若分城市及区域看租金水平,根据贝壳研究院监测数据,7月第三周,重点18城租金水平之后小幅下跌,环比下跌0.9%,同比上升12%。具体看北京,7月第三周月租金水平为86.2元/㎡,环比下降0.4%,同比上升6.3%。  

“租金趋势仍主要各不相同租房市场需求状况,且短期内波动性较强。”黄卉说。  

受疫情影响而造成的租赁需求推迟释放,以及毕业生在京就业人群的转往,被视为7月以来北京出租市场转好的主因。  

黄卉向北京商报记者回应,7月以来北京租赁市场交易量回升,原因主要有两方面:一方面是由于疫情得到控制,6月被压抑的市场需求得到延迟获释;另一方面,毕业季到来,毕业生带给了租赁市场需求的上升,造成交易量下跌。  

合硕机构首席分析师郭毅也指出,毕业生以及部分外地返京低收入人员的转往,带来了现阶段北京出租市场的回温。  

“租赁周度成交数据的环比下跌,主要原因其实还是在于疫情向好之后,应届毕业生开始逐步低收入,重返到大城市来,由此自由选择在低收入的同时选择自己的这个同住地。”此外,郭毅还补足回应,租赁市场并不会因为租金上调而性刺激起过多市场需求。“因为租房本身已经是最底层的居住市场需求了。”  

市场整体回温  

尽管北京出租市场整体回温几成共识,但多位业内专家预测,7月无以达全年的租赁高峰。  

“7月第三周北京的成交量已经超过6月疫情之前成交量最高的一周,但7月前两周的成交量仍高于5月的平均水平,因此整个7月市场正处于回升状态,但难以达到租赁高峰。”黄卉做出了这样的预测。  

北京商报记者从贝壳研究院方面了解到,北京历年的租赁最高峰基本集中在7-8月的毕业出租旺季。出租市场淡季和旺季的成交热度差异较大,以去年的成交数据来看,贝壳研究院数据显示,出租旺季成交价峰值是在8月,比正常时期的月度成交量高达45%左右。  

黄卉认为,下半年北京出租市场依然不会保持低温态势。市场展现出将呈现为:延后的租赁需求不断释放,业主租赁预期持续处于低位,租客议价空间提升,市场供需趋于缓和。  

业内对于接下来北京租赁市场的表现也大多预期“稳定”。诸葛找房高级分析师王小嫱指出,北京已经倒数14天无新增病例,并且应急号召级别已经降为三级,预计伴随着疫情逐步可控,市场活跃度不会有所提高。  

郭毅也指出,从目前来看,在就业高峰到来以及经济、市场消费恢复正常的状态下,市场需求不会出现持续增加的状态。“预计接下来北京的出租市场还有可能在当前现有基础之上,维持一个市场需求降温的趋势。”  

至于租金水平,黄卉认为,从中长期的租金水平来看,北京出租市场租金上涨动力不足,可能会之后维持底部企稳的态势。  

这一观点也获得了房东东公寓学院创始人全雳的认同。全雳认为,仅仅针对北京而言,由于大学生毕业季,显然可以费伊一定的出租转好迹象,但从长时间看,尽管新的房价还在下跌,但租金缓慢暴跌是个趋势。“出租不同于房产交易,这个是消费属性,房子越来越多,租赁房源也越来越多,而租客并没有实际减少多少。”