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北京新房销售新规公布:热销楼盘须摇号,严禁样板间“货不对板”-政策解读-北京乐居网

2021-09-17    来源:威海凤凰湖

  乐居买房讯 8月16日晚间,北京市住房城乡建设委员会月印发《关于进一步规范新建商品住房销售不道德的通知》。

  北京市寄居建委称之为:近年来,我市坚决落实党中央、国务院决策部署,始终把房子是用来住的、不是用来炒的定位作为根本遵循,围绕“三大位”目标,完善房地产长效机制。一方面,优化供给、精准调控,多措并举保证房地产市场总体平稳;另一方面,增强监管、严格执法,持续规范商品住房销售不道德。针对一段时间以来开发企业过度装饰样板间、过分美化楼盘展示,造成购房群众产生“货不对版”、“相当严重减配”的问题和意见,市住房城乡建设委将规范新建商品住房销售不道德,划入“学党史,办实事”范围。研究起草了《关于进一步规范新建商品住房销售不道德的通知》(以下简称通报)并于2021年7月9日至16日,在市政府门户网站(首都之窗)和本单位门户网站向社会公开发表征求意见。

  经对印发吸取采纳后,市寄居建委对《通知》内容进一步完善修改后,于今日正式印发实施。完备改动后的《通报》依然维持了五部分15条的结构,包括:规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实研发企业主体责任、其他等五部分内容。

  (一)设置交付样板间。规定了企业不应按转让合约誓约的装修标准,在预售方案中列出主要材料、设备表格;在预售商品住房时设置样板间的,应当按规划图纸和预售方案具体的户型、尺寸、标准、工艺设置交付样板间,并在交付给样板间内布置工艺样板区。

  明确提出“三个一致”的拒绝,即:样板间的翻新标准应与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合约誓约的交付给标准保持一致、与项目实际的交房状况保持一致,不得减少交付标准以外的其他装饰和设施。同时拒绝,样板间应保有至项目交付三个月后。

  正式《通报》还特别具体了:一是,设置在项目范围内临建中的样板间,确因竣工验收必须拆除无法保留的,布设内容不应委托第三方公证。二是,企业未设置交付给样板间前,不得设置展示(宣传)样板间,且交付给样板间、工艺样板区及展出(宣传)样板间不应设置在同一场所内。展示(宣传)样板间不应在显著方位标示屋内装修、装饰仅用作展出。

  (二)规范销售推广。规定企业在制作各类销售宣传材料时,项目范围内展示内容应该与规划许可内容一致,项目以外应与现状保持一致;不应在销售现场显著位置审批项目不利因素。严格销售机构、人员、不道德管理。在项目销售前,研发企业应付销售人员进行培训,培训内容包括:项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推展用语等方面。

  在销售过程中,销售人员应佩胸卡上岗,线上销售应发帖,同时明确提出了销售人员“四不准”,即:不准欺诈不实宣传、严禁误导客户处理占据公共部位、不准宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围广告宣传。

  (三)交付前房屋质量查验。规定在确保安全的前提下,企业不应在竣工验收前积极开展不少于2次的“工地开放日”,组织购房人转入工程现场理解项目实地情况。鼓励通过在线视频向购房人实时展出施工进度。

  强调实施交付给前房屋质量查验制度,除按我委《关于对新建住宅交付使用前实施房屋质量查验的通报》规定,组织购房人对房屋施工质量进行按规定外,还应组织购房人对预售方案中所列的装修质量标准展开查验。

  针对购房人在“工地开放日”明确提出的意见建议,月《通报》明确,开发企业不应及时解释说明,归属于质量缺失的应及时维修整改并反馈购房人。

  (四)压实企业主体责任。要求企业加强销售管理,对热卖项目(客源/户数超过3的),要在区住建部门指导下,公证摇号优先面向无房家庭、属地家庭、周边企事业单位员工家庭出售。

  规定在签订合同时,企业不应向购房人展示样板间,介绍材料、工艺、尺寸等内容;同时告诉项目不利因素并由购房人书面证实;拒绝项目宣传推展材料不应构成书面、影像材料存留备查;明确企业对商品住房的整体质量及售后服务负总责,应向购房人出具合乎合约约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  月《通知》具体:现房销售的,还应购房人全面展示实际交付给房屋。

  (五)其他方面。要求区住房城乡建设主管部门在开发企业申请人预售许可前,应对样板间设置情况展开现场核查。违反通报规定的,责令企业限期整改,并对违规行为记分,划入信用体系管理。

  市住建委相关负责人表示,《通报》月印发后,将尽快的组织研发企业和属地管理部门展开政策宣贯,保证各项管理措施落地,务求取得实效。同时,将结合住房城乡建设部等八部委下发的《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通报》(建房〔2021〕55号)以及我市《关于进一步强化房地产市场秩序整治工作的通知》(京建发〔2021〕115号)要求,以群众反映、媒体报道、舆情注目为线索,对开发企业、销售机构及销售人员违法违规行为,极力予以压制管理、从严惩处、公示曝光,贯彻维护购房群众合法利益,保证市场秩序稳定。

  以下为《进一步规范新建商品住房销售不道德的通知》原文:

  各区住房城乡(市)建设委(房管局)、经开区研发建设局、各房地产开发企业、各有关单位:

  为持续规范新建商品住房(含限竞房等,下同)销售行为,提升交付给品质,贯彻保障购房人合法权益,确保本市房地产市场平稳身体健康发展,现就有关要求通知如下:

  一、规范设置交付样板间

  (一)开发企业在申请人办理预售许可时,不应按出让合约、上海证券交易所文件中约定的装修装饰标准(全装修、高标准建设方案),在预售方案中列出用于的主要材料、设施、设备表格,并标明名称、品牌、型号、材质、施工工艺等信息,主材产品可在同一档次获取1~3个产品目录。

  实际装修装饰标准低于出让合同、上海证券交易所文件誓约标准的,应按实际建设标准在预售方案中列出适当事项。

  (二)开发企业在预售商品住房时设置样板间的,应当按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置交付给样板间,并在交付给样板间内布置工艺样板区。项目有多个户型的,不应设置主要户型(不少于两个)交付样板间。交付给样板间不得设置在未竣工验收的建筑内。

  销售过程中,因设计变更造成交付样板间与实际交房状况不符的,应在交付给样板间和工艺样板区内加设设计变更前后的实体对比展出内容。

  (三)交付样板间的装修装饰标准不应与预售方案中所列的表格内容保持一致、与购房合约约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致,不得减少交付给标准以外的其他装饰和相同设施。工艺样板区应展示还包括但不限于起居室、卧室、厨房、卫生间等墙面、地面、吊顶施工工艺流程和使用材料,展示屋内设备、管线、门、窗的型号、品牌及材质。

  交付样板间和工艺样板区不应至少保留至项目交付三个月后。设置在建设范围内临建中的交付给样板间,确因竣工验收必须拆毁无法保有的,研发企业应付交付样板间和工艺样板区埋设内容委托第三方公证。

  研发企业未设置交付给样板间的,不得设置展示(宣传)样板间。交付样板间、工艺样板区及展出(宣传)样板间应设置在同一场所内。展示(宣传)样板间应在显著位置标注屋内翻新、装饰仅用作展出。

  二、规范新建商品住房销售推广

  (四)研发企业在制作展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等各类销售宣传材料时,项目范围内展示内容应当与规划许可内容一致,建筑物、构筑物、绿地景观、小区道路等比例关系应与规划许可总平面图一致;项目以外的展出内容应该与现状保持一致,不得展出未建设内容。规划调整和设计变更影响展出内容的,应及时调整销售宣传材料。

  研发项目的各类宣传广告和线上线下销售渠道,均应在显著位置标示项目已取得的预售许可证号或现房销售备案产权证号。

  (五)研发企业应按《北京市住房和城乡建设委员会关于规范售楼场所信息审批和强化销售人员管理有关问题的通知》(京断交〔2009〕533号)规定审批的涉及证件和资料外,还不应在销售现场明显方位公示以下内容。

  1.项目内外可能对合约订立以及房屋价格的确认有重大影响的情况,尤其是涉及噪音、烟尘、污染、辐射、隐私、通风、通风、装修、丧葬等不利因素。不利因素公示应准确、全面。

  2. 经审图机构审查合格的分层平面图和立面图。

  3. 项目配建公租房和保障性租赁住房的,研发企业还不应展出配建公租房和保障性租赁住房分布、物业管理区域划分、设施设备共用、物业服务质量标准、物业收费标准等情况,并在《前期物业服务合同》和《商品房销售合同》中予以指明。

  (六)项目销售时,不应由开发企业在申报预售许可时备案的销售机构、销售人员的组织销售。须要更改销售机构、销售人员的,应向项目所在地住房城乡建设主管部门提出申请。项目变更销售机构或半数以上销售人员的,变更过程中不应暂停项目销售。

  在项目销售前,研发企业应付销售人员进行培训,培训内容包括:项目基本情况、不利因素内容、销售政策法规、规范推广用语等方面。

  在销售过程中,销售人员应配戴销售人员信息卡上岗,线上销售不应公示销售人员真实姓名和信息卡编号。不准欺诈不实宣传、严禁误导客户处置占据公共部位、不准宣传周边未建设的公共服务设施、严禁渲染紧张氛围广告宣传。

  三、落实交付前房屋质量按规定制度

  (七)在确保安全的前提下,开发企业应在房屋竣工验收前积极开展不少于2次的“工地开放日”活动。组织工地开放日前,研发企业应主动告知所有购房人,并组织有参加意向的购房人进入工程现场了解项目主体结构、施工工艺、隐蔽设施、装饰装修、公共部位等实地情况。

  “工地开放日”活动中购房人对工程质量的意见建议,研发企业不应及时说明解释,归属于质量缺失的应及时修理排查并对系统购房人。鼓励开发企业通过在线视频向购房人实时展出施工进度。

  (八)在房屋竣工验收合格后交付使用前,开发企业除应按《北京市住房和城乡建设委员会关于对新建住宅交付使用前实行房屋质量按规定的通报》(京建法〔2018〕17号)有关规定,组织购房人对房屋施工质量展开按规定外,还不应组织购房人对预售方案中所列的翻新质量标准进行按规定。

  四、压实研发企业主体责任

  (九)研发企业要切实加强项目销售组织和管理,如项目出现热销情况(项目登记意向客户多达批准销售房源三倍),不应采行公证摇号的方式,优先面向合乎本市出租汽车政策的本市无房家庭、属地居民家庭、周边单位职工家庭销售。具体优先购买顺序和购房家庭条件,由属地住房城乡建设主管部门确认,并在项目预售方案中不予具体。

  (十)在签订《商品房销售合同》(不含预售、现售,下同)前,开发企业不应向购房人全面展示交付给样板间和工艺样板区,如实介绍翻新材料、施工工艺、结构尺寸等内容。在签订《商品房销售合约》时,销售人员不应将配建公租房和保障性租赁住房情况、项目有可能不存在的不利因素等具体告知购房人,由购房人展开书面证实。现房销售的,应向购房人全面展示实际交付房屋。

  (十一)研发项目宣传推广材料不应构成书面、影像材料留存备查,还包括以下内容:

  1.销售现场及线上销售用于宣传推展的展板、沙盘、楼书、图册、APP软件等;

  2.销售人员培训内容、教材、记录等;

  3.售楼场所信息审批情况(京断交〔2009〕533号文和本通知规定内容);

  4.“工地开放日”和质量按规定过程中购房人体现的工程质量问题和维修排查记录;

  5.交付样板间和工艺样板区布置情况。

  鼓励开发企业对项目宣传推展情况及材料展开第三方公证。

  (十二)开发企业对商品住房的整体质量及售后服务胜总责。正式交房时应向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,其中《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》不应符合合同约定标准的要求。

  五、其他

  (十三)开发企业在申请预售许可前,区住房城乡建设主管部门应对样板间设置情况进行现场核查。

  (十四)违背本通报规定的,由市、区住房城乡建设主管部门责令研发企业限期整改,并按《北京市房地产开发企业资质动态监督管理暂行办法》规定进行记分(记分标准闻附件)。整改期间,由市、区住房城乡建设主管部门暂停网签钥匙盘服务功能。涉嫌欺诈广告的,移转涉及部门展开处置。

  (十五)自本通知印发之日起,新申请人办理销售申请的商品住房项目按本通报规定继续执行。共计产权住房样板间设置除继续执行本通报涉及规定外,仍按《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》(京建法〔2017〕20号)有关规定继续执行。

  另附记分规则:

规范新建商品住房销售行为

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