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北京租房市场遇冷:成交量下滑超三成租金罕见下调

2020-11-25    来源:威海凤凰湖

北京市朝阳区十里堡一小区。中新经纬 薛宇飞 摄

北京新发地批发市场出现的疫情,给本该衰退的出租市场浇了一盆冷水。“毕业生都没有回来,带看的客户中,很少是今年刚毕业的大学生。我们现在的带看量,比之前较少了30%左右。”房产经纪人李枫(化名)如是说。

中新的经纬客户端近日走访找到,北京租房市场明显遇冷,就连热门出租区域的房源,都较难对外租赁。不管是个人房东还是长租公寓企业,都纷纷下调租金价格,更有租客租用。业内指出,短期内,北京出租市场的成交量仍会迅速下降,价格稳中有降。

租金议价空间增大 成交量下降超强30%

一般来说,每年春节过后和高校毕业季,都是出租市场的传统旺季,成交量和成交价格不会小幅下跌。但因为疫情,今年的两大租赁旺季受到极大的冲击。

位于北京朝阳区东四环外的十里堡,往年都是热门出租区域,但如今却面临着客源减少、房源出租无以的问题。

一家大型房产中介公司十里堡门店的经纪人李枫说:“6月份本是毕业生租房比较多的时候,但受疫情影响,毕业生都没回来,带看的客户中,很少是今年刚毕业的大学生。我们现在的带看量,比之前少了30%左右。”

北京市朝阳区十里堡出租房源。中新经纬 薛宇飞 摄

客源的增加,导致房租议价空间有所加大。李枫向中新经纬记者引荐了三套5000元/月左右的两居室房源,称之为“房东都是愿出租,价格可以商量,下降几百元/月不成问题。”

一位房东正在对外租赁一套两居室房源,价格为4500元/月左右,李枫称之为,这套房子空置了很久,房东生气租赁,挂牌价在十里堡区域属于很低的价位。即便如此,这名房东仍对中新经纬记者说道:“现在房子不好租赁,想要出租的话,我最低可以降至4000元/月。”

陈晓(化名)是一家小型长租公寓企业的员工,他告诉中新经纬客户端,他们公司在十里堡的房源一直不恨出租,但今年的行情出现反败为胜,租房的人明显减少。公司一套座落在十里堡地铁的两居室正在租赁,该房源去年的租金是6000元/月,现在挂牌价为5500元/月,但即使这样也未能租出去,已经空置了一个月。

“公司每个月都要给房东缴租金,为了增加亏损,挂得价格就较低一些,希望尽快租出去。如果租客能够尽快签下,租金还能上调200元-300元/月。”陈晓说。

我爱我家研究院统计表明,6月前三周(6月1日-6月21日),北京住房出租交易量较5月同期下滑5.78%,较2019年6月同期下滑3.17%。其中6月第三周(6月15日-6月21日)租赁交易量较第二周下降19.27%,降幅较大。

贝壳研究院称,不受疫情影响,北京全市应急响应级别重新下调,各社区又开始掌控人口流动,造成租赁市场受到明显影响,6月第三周的成交量相比第二周上升了31%。

租金同比暴跌超强7% 长租公寓优惠力度加大

疫情对出租市场的影响持续显出。李枫称,十里堡两居室的租金价格比去年至少要较低300元/月,如果房东不降价,就不能空置。陈晓称,他们公司在姚家园区域有不少出租房源,由于距离地铁很远、客源增加,该区域原本6000元-7000元/月的两居室,普遍经常出现800元-1000元/月的降幅。

“我的一位租客同住在姚家园区域,租金在2000多元/月,房租到期前,我主动明确提出给她降200元/月,但租客还是不满意,仍想要退房。我们现在就想觅客户,因为空着损失更大。”陈晓说。

整体看,我爱我家研究院数据表明,6月前三周(6月1日-6月21日),北京住房租赁中的整租交易均价为89元/平方米/月,较5月同期下跌0.93%,较2019年6月同期暴跌6.40%。整租交易的套均价为5743元/套/月,较5月同期下跌2.75%,较2019年6月同期暴跌7.43%。与5月相比,6月北京租金仍有小幅上涨,但显著低于去年同期。

中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端表示,北京住房市场租金广泛上升,是很罕见的,上一次经常出现大规模降价要追溯到2008年金融危机期间。

值得一提的是,近些年在一二线城市发展壮大一起的长租公寓企业,曾被指责推高租赁市场价格,但如今也纷纷降价促销,增大租房优惠力度。

2019年,刘斌(化名)从某头部长租公寓企业买下一套坐落于朝阳区的两居室,租金为5500元/月。在今年6月底到期前,该长租公寓的管家主动联系刘斌称,公司发售优惠力度相当大的续租活动,租客只要续约1年,首月租金打5腰,从续租的第3个月起,每月归还25%的租金,倒数归还10个月。刘斌称之为,本以为今年租金会涨价,居然还低廉了,所有优惠算下来,相等于免了3个月租金,就果断续租。

中新经纬客户端注意到,6月份,蛋壳公寓推出多项优惠活动,部分房源首月租金4.9腰,住满1年可优惠2个月租金,针对毕业生,最低可以免租3个月,再送免费换租。自如发售“海燕计划”,除了送搬家券外,还联合众多企业发售“捆绑福利”。

据张大伟了解,长租公寓企业当前的空置率有所抬升,为此,它们一方面对拿房成本低的房源加大发展商优惠力度,提升出租率,另一方面,针对拿房成本高的房源,劝说业主降低价格,增加亏损。

疫情妨碍市场衰退 租金稳中有降

出租房源。中新的经纬 薛宇飞 摄

我爱我家研究院认为,在今年5月份,北京租房市场的交易量已经追平2019年最高点时的3月与7月,延后的“春季旺季”已经经常出现,而6月、7月一直是毕业季租房旺季,如果疫情没再度经常出现,今年5月-7月的交易量大概率不会持续保持高位,构建“春季旺季”与毕业季旺季的无缝接入,租金也能持续小幅下跌。

“但疫情让北京租赁市场再次受到冲击,6月第三周(6月15日-6月21日)的交易量明显下滑,6月、7月原本的市场预期将不会走低,租金的回落空间也将收窄。”我爱我家研究院辨别。

张大伟称,此次租金普遍上调的原因显而易见,主要与疫情和整个宏观经济运行有关,疫情影响经济正常运营,租客当前收入或者对未来的收入预期发生改变,会有意无意地减少住房支出,进而引起租金价格下降。

另外,他还分析,还包括北京在内的不少城市,前几年的租金价格上涨过快,提早欠下了租赁群体的缴纳能力,一旦经济出现风吹草动,租赁市场就会受到冲击。

贝壳研究院预计,北京租赁市场成交量短期内会迅速下降,价格稳中有降,中长期来看,疫情对北京租赁市场的影响未消除,租金下跌动力严重不足,可能会之后保持稳中有降的态势。

“一场疫情,将春节后出租旺季和毕业季租赁旺季都冲没了,但接下来的市场如何回头,还是较难作出精确辨别,现在关键看疫情的变化。”张大伟说。(中新的经纬APP)(薛宇飞)