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北京租房市场遇冷:供需逆转,租金下滑

2020-05-26    来源:威海凤凰湖

  

“我的房子挂了半个月了都没人来看。”5月8日,北京市大兴区业主于先生苦恼地对21世纪经济报导记者表示。中介告诉他于先生,目前该区域租房市场现状是“房源多,恨客户”。这对于持续下跌多年且常常火爆的北京租房市场而言,是少见的现象。

北京租房市场无论是成交价还是租金通常呈现下跌趋势,即便偶有下跌也属季节性因素。不过,这次于先生遇上的情况有可能不是个案。为了理解北京租房市场真实现状,21世纪经济报导记者调研了30家房产中介。此次调查采取电话采访的形式,分别随机自由选择每个区的链家、我爱人我家、中原地产、麦田地产以及安居客。调研结果发现,北京租房市场整体稳中带降。受涉及政策和事件影响,北京大部分区域租赁价格都在上升,降幅在100-1000元/月不等,出租房交易速度有所减慢。

考虑到租房市场有可能也受到季节性因素影响,我们还对比了同期的其他城市。诸葛找房选取北上广深杭蓉这六个综合实力强的“年轻人逐梦之地”,也是流动人口众多出租市场发展慢体量大的代表城市来一探究竟。

从租房成交量上来看,春节后各城市3月的租房成交环比2月都有明显的提高。一线城市中,北京3月成交量环比上涨8.70%,若刨除2月春节几天假期来看,3月的租房成交价并未出现预期中的提升,市场展现出相对平稳。而广州、深圳3月租房成交量均下跌5成以上,市场小高峰明显。珠三角区域人才导电能力增强,租房成交量修复。

北京租房市场遇冷

春节过后,多地租房市场季节性回暖迹象明显,但北京等热点城市租房市场在节后经常出现租金上升的消息也倍受注目。北京流动人口基数大、租房需求充沛,租房市场一直看涨。不过今年春节后租房小高峰,北京租房市场却仍未大幅涨租现象,一些地区甚至出现房屋出租不过来的窘境。

从季节角度来看,3、4月份当科租赁市场的旺季。诸葛找房分析,一方面2月本身自然日少,另一方面在租赁市场周期中,春节后往往有一波租房小高峰。节后,大部分人回归工作岗位,大多数一二线城市如期步入租房小高峰。但诸葛找房却发现,北京等城市却并未出现如期中的租房小高峰。

他们发现,租房市场相比住宅市场对季节周期反应更慢。热点城市租房市场在2018年底传统租赁淡季展现出冷淡,成交价均价持续下跌。春节假期过后,2月的后两周即开始快速完全恢复,2月份整体上前冷后热,造成2月租房成交价均价并未出现大幅上涨或暴跌。3月一部分城市沿袭节后的租房热度,而北京、上海、杭州等城市则快速冷静下来,恢复正常成交节奏,3月份整体租房成交价格出现小幅回升。

调研的30家房产中介也证实了这一现状。从调研结果来看,核心区域的房产中介都反映租金相对稳定,但望京、丰台、通州、顺义、大兴、昌平等区域房产经纪人均反映房租呈现上升,降幅从几百到上千平均。尤其是于先生所在的大兴区,我爱我家润星家园店的李先生回应,该区域一居室房租降幅约在300元/月,现在租房市场不怎么景气:房子多,客户少,需求量不多。他荐了一个例子,现在一位租客可以匹配到3~4套房源,而之前是3~4位租客才能给定到1套房源;昌平区三家房产中介公司均回应该区域租房房价有所下降,降幅区间在100-300元/月,均表示来北京的人少,离开北京的人较多,所以租房市场需求没像去年那么多,房源比较充裕。

来自云房数据中心的数据表明,和2018年同期相比,2019年平均租金走低的站点明显增多,仅30个站点租金走势由跌到转涨,而由涨转降的站点则高达81个。其中,房山、大兴、通州、昌平等远郊区的偏远站点,价格下调幅度显著。房山线良乡大学城平均值租金几乎腰斩,大兴线的义和庄站和6号线的物资学院路站,租金降幅也都超过了三分之一。

他们离开了北京

“先后出租我房子的三家租客:第一家是从事教育培训的小老板,第二家是搞装修总承包的,第三家貌似是浙江人,做到杂货的。他们现在都离开了北京。”于先生对21世纪经济报导记者说。实际上,于先生也在十年前离开了北京,进军杭州。

诸葛找房的报告称,整体来看,3月以杭州、成都为代表的热点二线城市的租房成交量上涨程度明显低于一线城市。杭州、成都3月租房成交量下跌近8成。完善的城市建设、非常丰富的就业机会加之人才政策的弯曲,使得二线城市的人才吸引力加快提升,春节后恐怕也有一些“逃出北上广”的人群选择在二线城市开始新的工作、生活。

针对30位房产经纪人的调研中发现,针对北京租金市场遇冷,他们广泛体现有三个原因:第一,去年像自如、蛋壳、相寓等长租公寓机构抬价抢房,导致租房价钱虚高,租房市场冷淡,但后期资本运作告终后租金又重返正常水平;第二,近年来政府着重排查地下室房等一系列不合规租房市场,导致租房成本增高;第三,北京市分流人口相关政策使得外地人口萎缩较多。根据我爱人我家地坛北里店的店员介绍,从询问房源的人数减少来看,北京整体人口数量在上升。

根据北京市官网公布的统计数据,2018年末全市常住人口2154.2万人,比上年末减少16.5万人。其中,常住外来人口764.6万人,比上年年末增加29.7万人,占到常住人口的比重为35.5%,与2017年年末相比,下降了1.1%。这是1997年以来的常住人口第二次上升,也是自2017年以来连续两年上升,人口呈负增长趋势。这也合乎“十三五”规划中北京非首都功能分流造就人口调控政策。

(责任编辑:张倩影 )